1. Au premier trimestre 2023, le volume placé dans l’Hexagone chute de 35 %, à 4,2 milliards d’euros. L’ajustement aurait, toutefois, pu être pire et le marché français conserve un rythme d’activité qui sauvegarde l’essentiel et ouvre des perspectives positives.

2. La question du prix de cession des actifs devient le noeud gordien du marché de l’investissement et explique la diversification de ce dernier en termes de classes d’actifs.

3. Les actifs de bureaux, qui représentent l’essentiel de la valorisation immobilière, sont pénalisés dans ce contexte. Leur part reste ainsi inscrite en dessous de la moitié des volumes investis dans l’Hexagone (44 % au premier trimestre 2023).

4. A l’inverse, les actifs « retail » confirment leur santé insolente, déjà remarquée au terme de 2022. Concentrant 30 % des volumes investis en France au cours des trois premiers mois de l’année, ils réalisent une performance remarquable.

5. Les actifs de services progressent également, tirés par le regain d’intérêt pour l’hôtellerie. Dans les faits, le marché français est marqué par le succès des actifs qui ont connu un « repricing » précoce, parce qu’ils avaient été les plus exposés aux crises des gilets jaunes et du Covid.

6. Malgré les interrogations liées à la tenue du marché locatif et aux contraintes réglementaires, les investisseurs continuent d’être séduits par les actifs de bureaux permettant de développer une stratégie « manage to core ». Acheteurs et vendeurs se mettent plus facilement d’accord en termes de valorisation sur ces immeubles plutôt que sur les actifs « core ».

7. L’investissement dans les régions (et dans les portefeuilles nationaux) a connu un coup de frein en ce début 2023, après plusieurs années de progression. Cette recentralisation pourrait toutefois n’être qu’un épiphénomène, appelé à se corriger rapidement.

8. La décompression des taux de rendement s’est poursuivie au premier trimestre 2023 en dépit des tentatives de défense des valeurs. Une nouvelle architecture se met en place, avec un couloir pour les bureaux « core » qui s’inscrit désormais dans une fourchette de 3,75 à 6,25 % en Ile-de-France.

9. Bien qu’une bonne partie du chemin ait déjà été faite, le « repricing » des actifs immobiliers n’est pas achevé en France. L’établissement d’un point d’accord sur les valeurs entre vendeurs et acheteurs reste la clé d’une reprise du marché français de l’investissement.

10. Celle-ci reste possible dans le courant du second semestre 2023, augurant d’un volume d’investissement annuel qui pourrait approcher les 20 milliards d’euros.

Savills analyse en dix points le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise en France