Ce rapport met en évidence les obstacles croissants au développement de nouveaux actifs et souligne la valeur durable des entrepôts modernes, bien situés et conformes aux normes les plus élevées.

Une offre structurellement insuffisante à l’échelle européenne

« Cette étude s’appuie notamment sur un indicateur propriétaire, le Modern Logistics Concentration (MLC), développé en 2015, et qui mesure le volume de stock logistique moderne par rapport au nombre de ménages sur un marché. Même en tenant compte de la plus grande densité urbaine du continent et de la performance de ses réseaux logistiques, le niveau d’équilibre réaliste serait autour de cinquante, ce qui traduit une demande encore largement insatisfaite ».

« Même si l’Europe parvenait à équilibrer son espace logistique, le déficit resterait important. Au rythme actuel de construction, combler cet écart prendrait environ huit ans et nécessiterait plus de 150 milliards d’euros d’investissement » précise Eva van der Pluijm-Kok, vice-présidente de Prologis Europe Research.

Les contraintes réglementaires, les goulets d’étranglement des infrastructures, les exigences environnementales et la lenteur des processus administratifs alimentent cette pénurie. Parallèlement, la demande d’espaces modernes continue de croître, portée par le e-commerce, l’urbanisation et la relocalisation des chaînes d’approvisionnement.

Un marché logistique sous pression, mais porteur d’opportunités en France

En France, « le développement logistique se heurte à des obstacles croissants, en particulier dans les zones urbaines et à forte demande. Les pressions foncières et les applications réglementaires, souvent appliquées de manière variable selon les territoires, freinent fortement les nouveaux projets : les restrictions de zonage liées au cadre de la Zéro artificialisation nette (Zan) réduisent le nombre de terrains exploitables, tandis que les procédures ICPE prolongent de neuf à douze mois les délais d’autorisation pour les grands projets.
A ceci s’ajoute une instabilité législative nationale qui constitue également un frein important et rend les calendriers souvent incertains.
Enfin, des tensions croissantes sur l’accès au réseau électrique compliquent la mise en service des entrepôts de nouvelle génération, plus énergivores en raison du développement de la mobilité électrique et de l’automatisation.
Pour autant, ces défis créent aussi des opportunités : ils renforcent la valeur des actifs existants et encouragent une nouvelle génération de bâtiments plus performants, connectés et durables.
Ce contexte renforce une pénurie structurelle d’offre moderne, en particulier à proximité des grands bassins de consommation, où les utilisateurs se disputent les rares surfaces disponibles.
La logistique urbaine, pourtant essentielle pour répondre aux besoins du e-commerce et du dernier kilomètre, est particulièrement affectée par ces blocages, ce qui accentue encore la tension sur les actifs bien situés.
Dans ce cadre, la rareté devient source de valeur, et les projets capables de combiner innovation, performance énergétique et localisation stratégique continuent de surperformer sur le long terme ».

« La pénurie structurelle d’actifs logistiques modernes, en particulier dans les grands bassins de consommation, accentue la pression sur les surfaces disponibles. La logistique urbaine, pourtant indispensable pour répondre aux besoins du e-commerce et du dernier kilomètre, subit de plein fouet ces contraintes, accroissant encore la tension sur les actifs les mieux situés » déclare Vincent Sadé, vice-président, « capital deployment » – Prologis France. Et de conclure : « pour les utilisateurs, disposer d’espaces modernes, durables et idéalement localisés n’a jamais été aussi déterminant. Pour les investisseurs, cette rareté confirme la valeur pérenne des sites de qualité, dont le déficit continue de soutenir la performance. Grâce à son envergure et à son expertise, Prologis transforme ces contraintes en leviers de performance durable ».

La totalité de l’étude, c’est ici !

Selon Prologis, "le marché logistique européen fait face à un déficit structurel de 150 milliards d’euros"