En mai 2025, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3,11 %, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Les taux des crédits immobiliers remontent maintenant, confirmant le retournement de la courbe identifié dès avril.

La solidité du rebond de la production de crédits interroge donc. Même si, pour l’heure, il ne s’agit pas d’un retournement de conjoncture, mais simplement d’un affaiblissement. Car le scénario qui se dessine pour la fin de l’année 2025 est bien celui d’un « soft landing ».

Un premier pas vers la remontée des taux

Pendant les trois premiers mois de l’année 2025, le taux moyen des crédits immobiliers a diminué de 22 points de base (pdb), à un rythme mensuel moyen (7 pdb) comparable à celui de l’année 2024. Durant cette période, les banques ont, en effet, amplifié le renouveau du marché habituel avec le retour du printemps, en améliorant leurs offres commerciales : les baisses des taux ont pu s’appuyer sur la diminution des taux de la BCE (taux de refinancement à 2,65 % à compter du 12 mars) et sur celle du coût des ressources d’épargne des particuliers, en dépit de la réapparition des tensions sur les marchés obligataires et de l’évolution des marchés boursiers. Le taux moyen s’est alors établi à 3,09 % en mars.

Mais en avril, le taux moyen n’a que très faiblement reculé, de 1 pdb. Dans le même temps, les taux des trois produits « phares » (les prêts à 15, 20 et 25 ans) ont amorcé leur remontée après 18 mois d’une baisse ininterrompue. Pourtant, la BCE a confirmé le 17 avril son intention d’alléger ses taux (taux de refinancement porté à 2,40 % à compter du 23 avril), alors que les tensions apparues sur les marchés financiers ont commencé à lentement se détendre. Néanmoins, les intentions d’achats de logements qui avaient encore résisté aux bouleversements de l’automne 2024 ont commencé à s’affaiblir ; pendant que les incertitudes qui avaient prévalues jusqu’alors se encore renforcées : incertitudes géopolitiques en réponse aux nouvelles orientations de l’administration américaine et inquiétudes économiques suscitées par une croissance très faible dans le contexte de la fragmentation de la vie politique nationale. Dès lors, les établissements bancaires ont renforcé leurs stratégies prudentielles, pour s’engager sur le chemin de la remontée des taux des crédits immobiliers. En mai, pour la première fois depuis décembre 2023, le taux moyen des crédits a augmenté de 3 pdb, pour s’établir à 3,11 % d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Une production de crédits toujours bridée

Les évolutions récentes des taux des crédits immobiliers ne peuvent qu’interroger. Car elles interviennent dans un paysage macroéconomique et financier tourmenté.

Bien sûr, depuis le début de 2025, l’activité du marché a renoué avec un certain dynamisme. Néanmoins, les rythmes de progression qui se révèlent de mois en mois tiennent pour beaucoup à une référence particulièrement dégradée, celle des premiers mois de 2024. En effet, l’activité constatée durant les cinq premiers mois de 2025 reste très inférieure à son niveau moyen des années 2016 à 2019 : -32 % pour le nombre de prêts accordés et -41 % pour la production de crédits. La reprise actuelle n’a donc pas gommé les conséquences de la crise qui a bouleversé les marchés depuis 2020. Car au-delà de l’amélioration des conditions de crédit qui s’était encore observée durant le 1er trimestre, la conjoncture du marché doit toujours composer avec un environnement peu favorable : dégradation du marché de l’emploi, détérioration du cadre politico-économique des marchés immobiliers, resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France et affaiblissement des intentions d’achats immobiliers des ménages et du recours aux crédits pour l’achat d’un logement, notamment. D’ailleurs, la production de crédits mesurée en niveau semestriel glissant n’a progressé que de 7,4 % à fin mai, en glissement semestriel ; et le nombre de prêts accordés, de 7,8 %.

Cette évolution des taux et de l’activité du marché des crédits prend place dans un paysage de moins en moins favorable à la demande. Même si la durée moyenne des crédits octroyés reste élevée, elle commence à reculer lentement. Bien sûr, les banques peuvent encore atténuer les conséquences de la remontée des taux des crédits sur la solvabilité de la demande, car les durées se maintiennent à des niveaux encore élevés. Cela étant d’autant plus nécessaire que la remontée du coût des opérations financées se poursuit et pèse de plus en plus lourdement sur les capacités d’emprunt des candidats à un achat immobilier.

Néanmoins, l’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100 000 euros a commencé à s’accroître, revenant en mai 2025 à son niveau de décembre 2024. Elle reste donc plus élevée de 19,2 % qu’en décembre 2021. En outre, l’allègement des taux d’apport personnel des emprunteurs constatée jusqu’en décembre 2024 a maintenant cédé la place à leur lente remontée : alors que l’amélioration des conditions de crédit observée par le passé n’aurait pas permis à elle seule de redynamiser le marché des crédits immobiliers, en l’absence de l’allègement de ces taux d’apport personnel.

Et le retour des taux d’intérêt réels élevés

Il est enfin remarquable de constater que la remontée des taux des crédits immobiliers qui s’amorce intervient dans le contexte d’un ralentissement rapide du rythme de l’inflation. Ainsi, le taux d’intérêt réel des crédits immobiliers remonte vite : d’ailleurs, depuis la fin de l’été 2024, il est redevenu positif après trois années durant lesquelles il était descendu à son plus bas niveau depuis le début des années 1950 !

Comme, en général, le rythme de l’inflation est inférieur à celui du revenu disponible des ménages (à quelques très rares et courtes exceptions, comme en 2022 par exemple), la remontée du taux réel illustre simplement la perte de solvabilité de la demande de logement : même si le taux réel reste meilleur aujourd’hui qu’il ne le fut durant la première moitié du quinquennat de François Hollande, par exemple. D’ailleurs, le taux réel renoue maintenant avec la situation qui prévalait durant les périodes d’atonie de la demande de logements !

Cependant, même si le risque de récession du marché des crédits immobiliers reste négligeable, le scénario d’un « soft landing » voit sa probabilité s’élever encore un peu plus. Certes et depuis l’automne 2024, il n’était déjà plus question du retour des Jours Heureux dans le secteur de l’immobilier résidentiel, mais simplement et parfois de celui des jours meilleurs. A l’avenir, il faudra seulement se contenter de jours probablement moins tristes que durant les dernières années…

"Crédits immobiliers : brève de taux" par Michel Mouillart