L’objectif du gouvernement est d’accélérer la réalisation des travaux d’économie d’énergie dans les logements et de favoriser les opérations de rénovations énergétiques globales. Dans ce vaste chantier, la rénovation énergétique des copropriétés inquiète néanmoins les pouvoirs publics au regard du retard pris par les syndicats de copropriétaires à se lancer dans les travaux de rénovation du bâti en dépit d’aides spécifiques, sans conditions de ressources que sont MaPrimeRenov’ copropriété, l’éco prêt à taux zéro (Eco PTZ) copropriétés et les certificats d’économie d’énergie.

MaPrimeRenov’, principale aide de l’Etat à la rénovation, permet de financer des travaux d’isolation, de chauffage, de ventilation ou d’audit énergétique des 5,2 millions de passoires thermiques (dont le DPE est classé F ou G). Selon l’Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE), ces logements représentent 14,5 % des logements en copropriété que compte la France.

Près de 670 000 rénovations ont été financées par MaPrimeRenov’ en 2023, pour un montant de 3,1 milliards d’euros. Parmi ces réalisations, le nombre de rénovations globales, autrement dit en une seule fois, n’est que de 10 %.

Pour remédier à ce manque de dynamique, le gouvernement compte passer de 66 000 rénovations globales en 2023 à 200 000 l’année prochaine. Pour atteindre cet objectif, le budget dédié à MaPrimRenov’ a été augmenté, notamment concernant les syndicats de copropriétaires. Ces derniers sont, par ailleurs, davantage accompagnés dans le processus d’obtention des aides et les conditions de l’éco PTZ copropriétés sont en voie d’être facilitées.

1- Le montant augmenté de MaPrimeRenov’ copropriété

MaPrimeRenov’ copropriété permet, depuis 2021, de simplifier le financement des travaux grâce à une aide unique, versée aux syndicats de copropriétaires et répartie selon les tantièmes de propriété. Cette aide est réservée au financement des travaux d’économie d’énergie portant sur les parties communes de l’immeuble, ainsi qu’aux travaux d’intérêt collectif réalisés dans les parties privatives sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires.

Depuis le 1er février 2023, il s’agissait d’une aide socle de 25 % du montant des travaux, plafonnée, à 25 000 euros de travaux par logements de la copropriété (15 000 euros auparavant). Depuis le 1er janvier 2024, cette aide socle passe à 30 % du montant des travaux si la rénovation énergétique permet un gain énergétique d’au moins 35 %, et à 45 % si la rénovation énergétique permet un gain énergétique d’au moins 50 %. Un bonus de 10 % sera accordé en cas de sortie du statut de passoire énergétique.

Deux bonus additionnels et cumulables peuvent être versés au syndicat des copropriétaires : 500 euros par logement, pour le bonus sortie de passoire énergétique F ou G et 500 euros par logement, pour le bonus BBC (bâtiment basse consommation), en cas d’atteinte de l’étiquette A ou B.

Un financement complémentaire peut également être versé au syndicat à hauteur de 1 500 euros par logement pour les propriétaires aux ressources très modestes et 750 euros par logement pour les propriétaires aux ressources modestes.

Enfin, une prime supplémentaire est prévue pour les copropriétés en difficulté : une copropriété peut bénéficier d’une prime complémentaire de 3 000 euros par logement si son budget prévisionnel annuel affiche un taux d’impayés de charges supérieur ou égal à 8 % ou si elle est située dans un quartier NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain).

2- Un accompagnement dans le processus d’obtention des certificats d’économie d’énergie

L’Etat oblige les fournisseurs d’énergie à proposer des aides financières pour encourager la réalisation des travaux d’amélioration de performance énergétique. Ces aides sont proposées dans le cadre de ce que l’on nomme les certificats d’économies d’énergie (CEE) ; ils peuvent concerner aussi bien les parties communes que les parties privatives.

Parmi les primes de CEE, l’aide « Coup de Pouce rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif » est destinée spécifiquement aux copropriétés.

Pour bénéficier des primes de certificats d’énergie, l’immeuble doit avoir été construit depuis plus de deux ans. Les travaux doivent faire partie d’une liste d’opérations éligibles publiée par le ministère de la Transition écologique et être réalisés par des professionnels ayant le label RGE avec une assistance à maîtrise d’ouvrage et permettre un gain de performance énergétique d’au moins 35 % par rapport à la situation avant travaux.

En pratique, le syndic peut entrer en contact directement avec un fournisseur d’énergie comme EDF, Direct Energie… ou passer par un partenaire délégataire qui l’accompagne grâce à un réseau d’artisans certifiés RGE.

L’arrêté du 5 juillet 2023 crée le programme Mon accompagnateur Rénov’ (MAR’) qui finance l’accompagnement à la rénovation énergétique des syndicats des copropriétaires notamment. Cette aide porte sur le financement de CEE. 77 000 accompagnements sont prévus pour les syndicats des copropriétaires jusqu’au 21 décembre 2026.

Une fois le prestataire choisi, les travaux doivent être votés en assemblée générale.

Après réalisation des opérations de rénovation énergétique, le syndic constitue un dossier complet pour recevoir l’aide financière de la part du fournisseur d’énergie (sauf si elle a été déduite du devis).

En fonction des travaux et des économies d’énergie réalisées, le syndicat des copropriétaires obtient un CEE qu’il délivre au fournisseur d’énergie en échange d’une aide financière.

3- Les conditions d’obtention de l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) copropriétés en voie d’être facilitées

L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) copropriétés est un prêt collectif sans intérêt octroyé au syndicat des copropriétaire, pour le compte des copropriétaires qui souhaitent y participer, destiné à financer des travaux d’économies d’énergie réalisés sur les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives et permet de réduire la charge des travaux après perception des différentes aides.

Le montant du prêt varie selon les travaux financés : il peut atteindre 30 000 euros par logement et même 50 000 euros s’il permet une amélioration de la performance énergétique d’au moins 35 %. Un seul éco-PTZ copropriétés peut être mobilisé par bâtiment.

Après avoir identifié les travaux envisagés, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, doit, pour en bénéficier, s’adresser à un établissement de crédit ayant signé un avenant à la convention avec l’Etat et la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS) pour élaborer un projet de contrat d’Eco-PTZ copropriétés.

Ce projet de contrat est ensuite présenté en assemblée générale des copropriétaires qui se prononce sur la souscription ou non de l’Eco-PTZ copropriétés.

Pour que le syndicat des copropriétaires, personne morale, soit autorisé à souscrire un Eco-PTZ copropriétés, l’assemblée générale devait voter à l’unanimité en application des dispositions de l’article 26-4 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Or, il est en pratique illusoire d’espérer obtenir une décision d’assemblée générale prise à l’unanimité. A défaut d’unanimité, il fallait additionner les souscriptions individuelles des copropriétaires.

Pour mettre un terme à ce blocage qui ralentissait de façon significative le recours à l’Eco-PTZ collectif par le syndicat des copropriétaires, un amendement au projet de loi de finance 2024 a été voté. Dès le 1er janvier 2024, le syndicat des copropriétaires peut souscrire un Eco-PTZ copropriétés, l’article 26-4 précité a été augmenté d’un alinéa 3 ainsi rédigé :

« Par dérogation au premier alinéa, l’assemblée générale peut également voter la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires lorsque cet emprunt ne porte pas intérêt et a pour objectif de financer des travaux mentionnés au f de l’article 25 à la même majorité que celle nécessaire au vote de ces travaux ».

En pratique, le remboursement de cet emprunt sans intérêt sera inclus dans les charges de copropriété, dépense qui sera en partie compensée par les économies d’énergie réalisées. Cette modalité de remboursement permet de mutualiser le risque de défaut sur l’ensemble des copropriétaires et de rassurer les banques sur le risque d’impayés

Par ailleurs, la souscription à l’Eco-PTZ copropriétés votée à la même majorité que les travaux proprement dits relève désormais de la majorité des voies de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Ainsi, l’adoption de travaux de rénovation énergétique est facilitée en répartissant les coûts de manière équitable entre les résidents.

Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, enregistré à l’Assemblée nationale le 12 décembre 2023, fait un pas de plus puisqu’il introduit, par son article 2, la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de souscrire tout type d’emprunt collectif (avec ou sans intérêt) pour le financement de travaux essentiels et de rénovation énergétique. Cette mesure concernera à la fois les copropriétés aidées par la puissance publique, mais également les copropriétés engagées dans une démarche d’entretien « classique » ou de performance énergétique.

Ce projet est novateur, voire disruptif, dans le domaine de la copropriété car on peut y lire : « chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement des travaux », sous certaines conditions bien sûr, « à moins qu’il ne s’y oppose dans les conditions fixées à l’alinéa suivant… ».

Nous tiendrons les lecteurs d’ « Immoweek » fidèlement informés de l’évolution de ce projet de loi.

4- La possibilité de cumul des aides

Les trois aides que sont MaPrimeRenov’ copropriété, l’Eco-PTZ copropriétés et les primes de certificats d’économies d’énergie sont cumulables, mais seulement si les économies d’énergie sont suffisamment importantes. Ce cumul ne peut pas dépasser 80 % du montant total TTC des travaux.

5- Une TVA réduite

Enfin, depuis 2023, la TVA à 5,5 % est, elle aussi, disponible pour les syndicats de copropriétaires pour financer certains travaux d’économie d’énergie précisés aux article 278 bis A et 200 quater du Code général des impôts, issus de la loi de finance pour 2023.

LPA-CGR avocats : "rénovation énergétique et aides pour les syndicats de copropriétaires"