Les ratios financiers communément utilisés en financement immobilier

Trois ratios financiers sont principalement utilisés dans les contrats de financement immobilier.

La capacité de rembourser la dette : ratio « loan to value » (LTV)

Le ratio « loan to value » exprime le rapport de l’endettement net à la valeur de l’actif correspondant. Ce ratio est communément appelé ratio LTV.
Il permet de mesurer si, en cas de vente de l’immeuble, le produit de la vente permettrait de désintéresser le prêteur. Plus le ratio LTV est élevé, plus le risque du prêteur est important. Et inversement. Cet indicateur est donc primordial pour les prêteurs. Cette valeur est habituellement fixée de manière à permettre une dépréciation éventuelle de l’immeuble sans que cela ne mette en péril la position du prêteur.

Le ratio LTV d’une opération immobilière se calcule de la manière suivante : endettement net/valeur de l’actif.

L’endettement net étant généralement le montant restant dû (déduction faite de tous remboursements et sans tenir compte des intérêts courus) au titre du prêt considéré à l’instant où le ratio LTV est calculé.

La valeur de l’actif correspond, dans la majeure partie des cas, à la valeur de marché de l’immeuble. Dans les financements professionnels, la valeur de marché est déterminée par un expert professionnel qui est un tiers à l’opération. Elle s’entend généralement hors frais d’acquisition.

Le ratio LTV évoluera donc favorablement si l’endettement est réduit (par exemple, cas du remboursement partiel du prêt) ou si la valeur de marché de l’immeuble augmente (par exemple, cas de l’amélioration de l’immeuble ou évolution favorable du marché).

Le ratio LTV est calculé (« testé ») à intervalles réguliers, habituellement une fois par an à la suite de l’expertise sur la valeur de marché. Ainsi, le ratio LTV dans un contrat de crédit stipulera, par exemple : « l’emprunteur s’engage à maintenir à tout moment le ratio LTV inférieur ou égal à […] % ».

Le niveau d’endettement par rapport aux coûts : ratio « loan to costs » (LTC)

La ratio « loan to costs » est le rapport de l’endettement net à la somme des coûts afférents au projet. Ce ratio est communément appelé ratio LTC. Il permet de mesurer le niveau de l’endettement du projet par rapport aux coûts y afférents.

Le ratio LTC se calcule de la manière suivante : encours du prêt/coûts.

L’endettement net est calculé de la même façon que pour le ratio LTV. Les coûts désignent les coûts, frais et droits de l’opération supportés par l’emprunteur, à savoir, par exemple, les dépenses au titre des éventuels travaux à réaliser, les frais financiers, les dépenses opérationnelles et les frais liés à la transaction et au financement.

Tout comme le ratio LTV, le ratio LTC est testé à intervalles réguliers et il fera l’objet d’un engagement de la part de l’emprunteur de maintenir un ratio LTC inférieur ou égal à un certain pourcentage.

La capacité à payer les intérêts de la dette : « interest coverage ratio » (ICR)

Le « interest coverage ratio » exprime le rapport entre les loyers (décotés de certains postes) et les charges générées par le financement. Ce ratio est communément appelé ratio ICR.

Il permet de mesurer si l’investissement fait par l’emprunteur génère suffisamment de revenus pour supporter les coûts de financement. Plus le ratio ICR est élevé, plus le risque de non-paiement des coûts de financement baisse. Cette valeur est habituellement fixée de manière à permettre des fluctuations dans les revenus (par exemple, départ de locataires, impayés de loyers).

Le ratio ICR d’une opération immobilière se calcule de la manière suivante : loyers nets pour une période considérée/coûts de financement pour une période considérée.

Les loyers nets sont les revenus locatifs issus de l’immeuble pour une période considérée diminués des dépenses en lien avec l’immeuble et sa gestion. Si le ratio ICR doit être calculé pour une période future (pour permettre de prévoir l’évolution des flux financiers), il conviendra de faire certaines hypothèses ; ainsi faudra-t-il exclure les locataires en retard de paiement de leurs loyers ou l’augmentation de loyers non contractualisés.

Les coûts de financement sont le montant total des intérêts et les frais et commissions dus au prêteur.

Le ratio ICR évoluera donc favorablement si les coûts de financement baissent (par exemple, cas du remboursement partiel du prêt) ou si les revenus de l’immeuble augmentent (par exemple, cas de l’augmentation des loyers).

Le ratio ICR est testé à intervalles réguliers, habituellement trimestriellement (calqué sur le paiement trimestriel des baux commerciaux).

Ainsi, le ratio LTV dans un contrat de crédit stipulera, par exemple : « l’emprunteur s’assurera qu’à tout moment pendant la durée de la présente convention, le ratio ICR est supérieur à […] % ».

L’impact de l’environnement économique actuel sur le calcul des ratios financiers

Le contexte économique influe directement sur le calcul des différents ratios. Un emprunteur dont l’actif immobilier est dévalorisé peut se retrouver dans une situation de non-respect du ratio LTV. La désaffection de certaines classes d’immeubles ou quartiers peut entraîner une baisse des revenus locatifs et influer de manière négative sur le ratio ICR. L’inflation et l’augmentation du coût des travaux peuvent, quant à elles, entraîner une détérioration du ratio LTC.

Deux stratégies sont alors envisageables : la renégociation amiable dans le cadre d’une renonciation (« waiver ») ou d’un avenant ou la mise en œuvre d’une procédure collective amiable ou judiciaire.

Stratégies de sorties : renégociation amiable (avenant/ »waiver »)

Dans le cadre d’une renégociation amiable, deux instruments contractuels s’imposent habituellement.

Dans un premier temps, il peut suffire pour le prêteur de renoncer à certains ratios dans la perspective d’une amélioration de la situation de l’emprunteur. Par exemple, le prêteur peut renoncer à se prévaloir d’un cas de défaut lié au non-respect des ratios. Cette renonciation peut prendre la forme d’une lettre adressée à l’emprunteur. Cette renonciation peut être limitée dans le temps, jusqu’à la prochaine date de calcul du ratio concerné. Elle peut également être accompagnée d’un ou plusieurs engagements de la part de l’emprunteur. Ce dernier peut, par exemple, s’engager à effectuer un remboursement anticipé ou à constituer une sûreté complémentaire au bénéfice du prêteur.

Si la renonciation temporaire n’a pas suffi à redresser la situation ou si la situation de l’emprunteur le requiert d’emblée, l’emprunteur et le prêteur peuvent se rapprocher afin de renégocier certains termes du contrat de crédit. Par exemple, le prêteur consentira une extension de la maturité en contrepartie d’une augmentation de la marge ou exigera que toute trésorerie disponible soit affectée au remboursement anticipé du prêt. Dans cette hypothèse, la renégociation peut être formalisée dans un avenant au contrat de crédit.

Le cas échéant, des sûretés complémentaires, notamment notariales, peuvent être demandées par le prêteur. Il incombera à l’emprunteur de supporter tous les coûts occasionnés par la renégociation des termes contractuels, ainsi qu’éventuellement de payer une commission au prêteur.

Stratégies de sorties : procédures collectives (amiables ou judiciaires)

– Renégociation dans le cadre d’une procédure de prévention des difficultés des entreprises

En pratique, ces deux leviers de négociation amiable peuvent être mis en place dans le cadre d’une procédure dite de prévention des difficultés des entreprises : la conciliation.

Les prêteurs sont régulièrement demandeurs de l’ouverture de telles procédures préventives permettant d’encadrer les négociations précitées et acter l’accord des parties.

La conciliation est une procédure confidentielle à l’initiative de l’emprunteur ouverte par le président du tribunal de commerce du ressort du siège social de l’emprunteur.

Cette procédure permet une renégociation soit en vue de la mise en place d’un « stand-still/waiver » soit en vue d’un aménagement du contrat de financement – avenant – sous l’égide d’un tiers, le conciliateur. L’objectif de la conciliation est la signature d’un accord constaté par le président du tribunal ou homologué par le tribunal.

L’homologation permettra de donner force exécutoire au protocole et sécurisera les prêteurs puisque le tribunal doit, pour homologuer, constater que :

– l’emprunteur n’est pas en état de cessation des paiements ou que l’accord conclu y met fin ;
– que les termes de l’accord sont de nature à assurer la pérennité de l’activité de l’entreprise ;
– que l’accord ne porte pas atteinte aux intérêts des créanciers non-signataires.

L’homologation sécurise ainsi les risques de remise en cause des accords/aménagements du contrat de financement négociés.

– Incidence de l’ouverture d’une procédure collective sur le contrat de financement

Dans l’hypothèse d’un échec des négociations amiables, l’emprunteur peut envisager de se mettre sous la protection du tribunal par l’ouverture d’une procédure de sauvegarde (en cas d’absence de cessation de paiement) ou de redressement judiciaire (lorsque la cessation de paiement est avérée depuis plus de 45 jours, notamment dans l’hypothèse d’une dénonciation du contrat de financement).

A l’ouverture de la procédure, le prêteur devra déclarer sa créance en principal et intérêts.

Le jugement d’ouverture a également pour conséquence l’arrêt du cours des intérêts légaux et conventionnels, ainsi que de tous intérêts de retard et majorations s’agissant des intérêts postérieurs au jugement d’ouverture. Cette règle n’est, toutefois, pas applicable aux contrats de prêts comportant un échelonnement d’une durée d’un an ou supérieure. Le cours des intérêts est poursuivi au taux contractuel.

Deux issues à ces procédures sont envisageables et auront des incidences différentes sur le prêteur :

La mise en œuvre d’un plan de remboursement du passif de l’emprunteur (plan de sauvegarde et plan de redressement) :

Dans cette hypothèse, l’emprunteur pourra réaménager le remboursement du financement sur une période de 9 ou 10 ans, de manière progressive ou linéaire. Pour permettre l’adoption d’un tel plan, il devra démontrer au tribunal que ce réaménagement permet d’assurer sa pérennité.

L’emprunteur disposera, également, de la possibilité de négocier avec le prêteur un abandon d’une partie de sa créance contre un remboursement accéléré.

La mise en œuvre d’un plan de cession (cession de tout ou partie des actifs de l’emprunteur) :

Dans cette hypothèse, les contrats de financement conclus prévoyant utilement des garanties éligibles à l’application des dispositions de l’article L. 642-12 aliéna 4 du Code de commerce à savoir, leur transmission à un éventuel cessionnaire, tout acquéreur potentiel devra reprendre le contrat de financement à son compte dès lors que la sûreté a été prise pour garantir le financement d’un bien sur lequel porte cette sûreté.

C’est notamment le cas des hypothèques. Il est fort probable qu’en raison de ces sûretés, peu d’acquéreurs souhaitent se positionner en vue du rachat des actifs et que le prêteur exerce les sûretés prises et acquiert à terme le bien.

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