Depuis le remaniement gouvernemental, les espoirs renaissent quelque peu chez les professionnels de l’immobilier résidentiel :

le Premier ministre Gabriel Attal monte, en effet, au créneau sur le logement, « l’une des urgences auxquelles le gouvernement doit se consacrer ». Simultanément, l’étau se desserre en matière de solvabilité emprunteur, de taux d’emprunt et de conditions d’octroi des banques.

C’est encore très loin de résoudre les problèmes des professionnels de l’immobilier et, en particulier, ceux des promoteurs qui se retrouvent confrontés à « une crise devenue systémique ».

L’emploi des cadres a aussi souffert

La hausse des taux a fait des dégâts dans tous les métiers liés à l’immobilier, pas seulement dans la promotion immobilière et la transaction en ancien, mais aussi dans l’investissement, provoquant, par effet de contagion, des difficultés dans le bâtiment et chez bon nombre de conseils et prestataires de services liés aux activités immobilières.

L’emploi des cadres dans notre secteur a aussi souffert, en particulier à partir de septembre dernier. Chez DVA Executive Search, la baisse finale de notre chiffre d’affaires recrutement a été de 20 % au 31 décembre, compensée en partie par la montée en puissance de notre activité de «talent development », limitant notre baisse d’activité à 13 % par rapport à 2022.

Janvier 2024 s’est déroulé dans la droite ligne des quatre derniers mois de l’année dernière, les caractéristiques saisonnières en plus : ralentissement des décisions de recrutement et de lancement de nouvelles missions, activité qui a, de fait, commencé en milieu de mois.

L’AMO et la construction ont dominé avec du management de projet, de l’ingénierie dans un organisme de certification, de la prescription France chez un spécialiste de l’éclairage architectural. Nous avons achevé une mission de direction immobilière utilisateur d’une association à but non lucratif détenant un patrimoine de plus de 450 000 m2 en propre, ainsi que plusieurs postes de commercialisation en galerie commerciale pour un spécialiste du retail, des responsables projets de construction chez un grand utilisateur et un autre dans la logistique, d’un «controller» financier grands projets et, enfin, d’un directeur de pro- grammes aménagement urbain chez un opérateur de l’accession sociale à la propriété.

Un rebond en février…

A fin janvier, nous avons en cours une dizaine de recherches dans l’immobilier du commerce et de la distribution (postes de conception, achat, architecture et travaux, expansion en régions), pour du conseil en commercialisation d’espaces commerciaux, de la direction de centre commercial en régions, un directeur de la maîtrise d’ouvrage et de la construction grands projets d’une foncière spécialisée, un directeur technique chez un autre opérateur, un directeur commercial sur une partie de l’Europe du Sud d’une enseigne en fort développement.

Les secteurs de l’ingénierie et de la construction sont toujours présents avec près d’une dizaine de mis- sions : ingénieur expert construction, « construction project manager », directeur des métiers [de l’ingénierie], chefs de projet, directeur de la maîtrise d’ouvrage déléguée, responsable construction Ile- de-France, directeur énergie et développement durable, directeur de pôle préfabrication..

La valorisation d’actifs chez les investisseurs (SGP, opérateurs, fonds d’investissement et « private equity»), ainsi que la gestion de biens restent résilientes avec plusieurs asset managers, un « head of » pour l’Allemagne, un « senior sales », d’une part ; un directeur technique et un directeur des comptabilités mandants, d’autre part.

Enfin, nous recherchons, pour un organisme consulaire anglo-saxon, un directeur du project management, ainsi qu’un directeur de projets pour un opérateur de la logistique.

Si janvier a été très calme avec un « réveil » en milieu de mois, nous avons observé un rebond encourageant dans la première semaine de février, avec un encours de propositions et de contacts en quasi-doublement à mi-février depuis un point bas à fin octobre, dont un plus grand nombre de postes de top management. D’ores et déjà, une mission de direction de projets maîtrise d’ouvrage au sein de la direction immobilière d’un grand utilisateur a été signée début février et d’autres sont à venir au sein du même groupe… Nous avons également été récemment missionnés pour un poste de direction administrative et financière au sein d’une société de services en aménagement de bureaux et un responsable commercial pour un développeur/ investisseur dans l’immobilier « retail ». Les négociations en cours portent sur plusieurs postes de direction générale, en promotion immobilier d’entreprise, en « retail » et dans les services ; sur un poste de développement Ile-de-France promotion grands projets, un mandat d’administrateur indépendant, des recherches en matière de rapprochement et de croissance externe, des experts immobiliers confirmés.

« Nous avons observé un rebond encourageant dans la première semaine de février »

Des délais de négociation qui s’allongent

De nombreuses discussions sont également en cours dans l’immobilier « retail » : directeur de centre commercial et asset manager en Europe du Sud, juriste spécialisé en baux commerciaux, équipe d’investissement pour une foncière spécialisée, directeur de l’asset management et plusieurs asset managers, dont un pour l’Allemagne, responsables immobiliers et expansion en Europe du sud et dans le Sud-Ouest.

Dans les services, nous sommes en contact pour la constitution d’une équipe de conseil en aménagement d’espaces tertiaires. Enfin, dans la promotion immobilière, nous échangeons sur la recherche d’un directeur et d’un responsable technique, d’un poste d’efficience énergétique ; chez un opérateur en logistique, nous négocions pour un directeur commercialisation et développement.

Autant de missions et négociations qui peuvent sembler sécuriser un bon courant d’affaires pour le trimestre à venir et c’est effectivement un encours important en négociation. Mais l’expérience de ces derniers mois et celle des crises précédentes nous montrent que les délais de négociation s’allongent considérablement en pareille situation et que le taux de transformation des contacts chute très fortement du fait d’abandon de projets ou de non- décision avec report à une date ultérieure. Mais aussi d’une concurrence très forte, parfois prête à prendre une mission à n’importe quel prix !

Malgré ces constats encourageants, malgré un changement d’attitude des pouvoirs publics qui semblent prendre en main la crise de l’offre immobilière – mais pas encore celle de la demande –, il est, sans doute, encore trop tôt pour conclure à une amélioration durable, d’autant que nous observons de plus en plus de départs de managers et dirigeants, en Ile-de-France et en régions dans la promotion immobilière résidentielle, secteur ou la « chute cataclysmique de l’activité » comme l’exprime la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers de France, ndlr) impose des restructurations qui s’engagent par le haut et qui ne font que commencer. Les investisseurs institutionnels sont aussi concernés, dans une moindre mesure et de façon plus sélective.

« Il est, sans doute, encore trop tôt pour conclure à une amélioration durable »

Un quintuple enjeu pour les promoteurs

Avant de retrouver une situation stabilisée, les promoteurs en résidentiel doivent faire face à un quintuple enjeu : résoudre les problèmes liés à leurs stocks invendus, réduire leur empreinte carbone, explorer des évolutions techniques et des matériaux afin de réduire les coûts de construction – et pas seulement la construction bois –, lancer de nouveaux produits, certains en partenariat avec des investisseurs institutionnels, s’adapter à la rareté des opportunités foncières, de moins en moins en gré à gré, de plus en plus bâties, règlementées et sur appel d’offres. Il leur faudra plus de fonds propres, réinternaliser les forces de vente pour avoir des retours de leur clientèle sur leurs nouveaux produits, ce qui favorisera les grandes entreprises et les nouveaux entrepreneurs créatifs. Ils devront aussi multiplier les partenariats avec bailleurs sociaux, collectivités territoriales et leurs Sem/EPL (sociétés d’économie mixte/entreprises publiques locales, ndlr) coordonnés par les élus, surtout dans les régions labellisées « Territoire d’Industrie 2023- 2027 ».

En attendant, les bailleurs sociaux sont aussi devenus des concurrents de la promotion privée, qui ont pris de l’avance sur les nouveaux produits avec le BRS (bail réel solidaire, ndlr), la diversification dans les services tels que l’administration de biens pour le compte de tiers, dans l’aménagement, dans l’énergie avec l’utilisation de la géothermie et le développement de panneaux photo- voltaïques sur les immeubles de leur patrimoine, vendant leur électricité.

Quant à l’immobilier de bureau, en dehors du clé en main utilisateur, depuis la crise sanitaire et les changements d’usage qui ont suivi générant, de fait, un surplus d’offre, particulièrement en périphérie, s’ajoutant à la hausse des taux d’intérêt provoquant la chute des valeurs et rendant impossibles bon nombre d’opérations, il ne retrouvera plus avant longtemps la position aussi dominante qu’il avait dans l’investissement immobilier. Bon nombre de grands projets devront être entièrement recon- figurés au profit du logement sous toutes ses formes, des équipements publics, commerciaux et d’autres actifs alternatifs. Quant aux immeubles de bureaux livrés, vides et devenus inadaptés, ils feront l’objet, lorsque c’est possible, de transformation en logements, en résidences hôtelières, en établis- sement de formation, voire parfois vendus à la casse au prix du foncier après déduction du coût de démolition. La logistique, dont celle de proximité, dans une certaine mesure les parcs d’activité, le commerce, l’immobilier de santé, les data-centers, retrouvent leurs vertus de classes d’actifs alternatifs correspondant aux besoins pour autant qu’ils soient en ligne avec les nouveaux défis des marchés et des métiers de l’immobilier.

Sophie Vatté et Laurent Derote (DVA Executive Search) : la lumière au bout du tunnel ?