L’année écoulée aura été, sans aucun doute, l’une des pires jamais traversées et aura mis à mal beaucoup de convictions qui guidaient jusqu’à présent nos modes de vie. Au même titre que les populations et les acteurs économiques, l’immobilier dans son ensemble a connu une année 2020 inédite avec un impact et des conséquences différentes selon les classes d’actifs. Considérés à juste titre comme des valeurs refuge, la crise sanitaire que nous traversons depuis un an aura mis en exergue toute la capacité de résilience des actifs résidentiels et alternatifs. Ce caractère défensif est fondé sur un déséquilibre entre des fondamentaux démographiques solides et une offre déficitaire, sur une faible volatilité et sur une moindre sensibilité au cycle économique.

L’immobilier géré a répondu aux défis de la crise

Bien que moins impacté que l’immobilier tertiaire, l’immobilier géré a, malgré tout, souffert au cours de l’année 2020. En cause, les confinements et règles sanitaires qui auront eu un impact important sur les mises en location des résidences livrées et les relocations pour celles en exploitation. Autres ressources impactées par la fermeture des espaces communs, les chiffres d’affaires tirés de la fourniture de services et, notamment, de la restauration. Nous estimons que l’impact sur les chiffres d’affaires consolidés a été, en moyenne, de 25 % pendant les six premiers mois de l’année dernière. Malgré tout, l’immobilier géré a répondu aux défis posés par la pandémie. Cette crise a souligné tout le bien fondé des résidences services qui apportent des réponses aux problématiques actuelles. Elles ont permis aux occupants des résidences seniors d’être entourés et de rompre avec l’isolement, aux étudiants d’être accompagnés dans un contexte très anxiogène pour eux et aux « colivers » de trouver ce qu’ils étaient venus chercher, une communauté de vie. Nous avons, d’ailleurs, noté que les résidences de coliving livrées peu avant le premier confinement ont affiché complet et que les résidences étudiantes ont affiché des taux d’occupation très satisfaisants, preuve s’il en est de l’utilité de ces actifs.

Des investisseurs confortés

Les investisseurs ne s’y sont pas trompés. C’est ainsi 814 millions d’euros qui ont été investis en 2020, selon ImmoStat, dans l’immobilier géré (résidences seniors, étudiantes et coliving), en baisse toute symbolique compte tenu du contexte, de 0,8 % (hors incidence de la prise de participation d’AXA IM – Real Estate dans Kley). Les résidences seniors ont, ainsi, représenté 67,25 % des investissements (+4,55 % sur un an), les résidences étudiantes 28,50 % (-10,8 %) et le coliving, 4,25 % (-6,25 %).

L’expression « nouveaux usages » est souvent revenue au cours des derniers mois. Derrière cette notion, il faut y voir la façon même d’appréhender notre habitat qui vit sa révolution industrielle. L’épidémie que nous traversons a mis en exergue une tendance de fond ; le logement dit classique ne satisfait plus tous les besoins. L’immobilier géré est venu compléter l’offre traditionnelle, en apportant des réponses concrètes aux évolutions démographiques et sociologiques que l’on observe depuis plusieurs années.

Les investisseurs, confortés par des fondamentaux démographiques solides, par l’émergence de nouveaux besoins (mobilité, flexibilité, communauté de vie) et par un déficit d’offres adaptées, ont accéléré leurs investissements dans l’immobilier géré au cours des dernières années. C’est, pour eux, un moyen de diversifier leur allocation d’actifs, de développer leurs investissements socialement responsables, mais aussi de mettre en place une stratégie d’investissement globale en investissant l’ensemble du parcours résidentiel. L’immobilier résidentiel est engagé dans un cycle permettant de réinterpréter la façon avec laquelle nous occupons notre habitat et, par écho, la vision même de l’investissement évolue avec une volonté de couvrir l’ensemble des besoins et des usages avec un prisme générationnel.

L’immobilier serviciel en développement

En complément de cette volonté d’investir sur tout le cycle de la vie, de plus en plus d’investisseurs font évoluer le curseur de leurs interventions en s’engageant tant dans l’immobilier que dans l’opérationnel. Les dernières transactions majeures (Axa avec Kley, EQT avec Nest/Mobicap, Greystar avec Acteva) soulignent cette tendance. Il ne s’agit plus seulement de constituer des fonds avec pour seul critère d’investissement l’actif immobilier, mais de déployer des stratégies basées sur une logique de constitution de plateformes, parfois paneuropéennes, afin de capter l’ensemble de la valeur. Cette stratégie souligne toute l’importance, en complément de l’immobilier, que revêt l’exploitant dans la chaîne de création de valeur. Dernière tendance que nous observons depuis plusieurs mois et qui va s’inscrire dans le paysage résidentiel français, le développement de l’immobilier serviciel avec le modèle anglo-saxon du « build to rent ». L’émergence de cette classe d’actifs, qui conjugue immobilier résidentiel et socle de services mis à disposition des résidents (salles de sport et de cinéma, espace de coworking, salle commune avec cuisine partagée permettant d’organiser des évènements…), est un modèle pensé dès le départ pour la location et à destination des investisseurs institutionnels et fonds dédiés. A l’image de Greystar qui a d’abord investi l’immobilier géré via l’étudiant, mais dont la stratégie initiale est de couvrir ce segment. D’autres investisseurs s’y intéressent comme Keys Asset Management qui a signé un partenariat avec Linkcity et dont les premières opérations sont en cours de signature…
L’immobilier géré et de services a donc encore un potentiel de développement important sur les pro- chaines années. Ce segment de l’investissement en France accuse un retard par rapport à d’autres pays européens. Sur les dernières années, il représente, en moyenne annuelle, entre 15 et 25 % du volume investi en immobilier résidentiel au sens large. Dopé par un caractère défensif et contracyclique, par des évolutions sociologiques et des attentes qualitatives de l’habitat (logement adapté aux besoins et à la population visée), par un taux de rendement global attractif, l’investissement en immobilier géré devrait croître pour atteindre 30 à 35 % de la part des investissements en résidentiel. Cette tendance devrait être accélérée par la poussée d’investisseurs étrangers et notamment anglo- saxons, habitués à se positionner tant sur l’immobilier que sur l’exploitation. La compétition n’en sera que plus animée…

Christophe Volle (Bridge Real Estate) : « l’immobilier géré a encore un potentiel de développement important »