Transformation XXL pour la tour Mirabeau sur le Front de Seine

Dans le quartier Beaugrenelle, la tour Mirabeau fait l’objet, depuis neuf mois, de travaux d’embellissement sur près de 37 400 m2 répartis sur 18 étages avec, à la clé, une extension de 2 000 m2. La foncière Gecina, propriétaire de l’immeuble depuis 2013, promet que « cet actif devienne hautement performant ».

Face au quai André Citroën, à l’avenue Emile Zola et à la rue de Javel, en plein cœur du quartier Beaugrenelle (15ème arrondis- sement de Paris), le chantier de restructuration de la tour Mirabeau bat son plein depuis plus de neuf mois après les premiers travaux de curage. Des travaux engagés sur 37 400 m2 et sur 18 étages par la société Petit, filiale de Vinci Construction, spécialisée en réhabilitation de bâtiments emblématiques à forte technicité en Ile-de-France. La livraison du projet est prévue pour le troisième trimestre 2027.

Construite en 1972 par les architectes Noël Le Maresquier et Pierre-Paul Heckly, la tour Mirabeau – homonyme du fameux pont rendu encore plus célèbre par le vers de Guillaume Apollinaire « Sous le pont Mirabeau coule la Seine et nos amours » –, suscite la curiosité à l’entrée du Front de Seine. « Sa forme de tripode composée de trois ailes, dont une plus grande sur l’arrière de cette construction, est emblématique des années 1970 puisqu’on la retrouve sur des réalisations aussi prestigieuses que le Cnit à La Défense ou le siège de l’Unesco dans le 7ème arrondissement de Paris » explique Jean-Luc Crochon, architecte au sein de Cro & Co, en charge de la restructuration de la tour Mirabeau. Son agence d’architecture s’est, d’ailleurs, vu également confier la réalisation de « Trinity », tour mixte de bureaux et de logements à La Défense… « Il faut reconnaître également que ce bâtiment combine l’aspect bureaux et la verticalité qui ne sont pas très appréciés en France » ajoute l’architecte. Un constat partagé par Romain Veber, directeur exécutif investissement et développement de la foncière Gecina, propriétaire depuis 2013 de cet immeuble de grande hauteur (IGH) de 70 mètres de haut : « c’est un bâtiment iconique des années 1970 et de l’urbanisme sur dalle. L’idée était de le repositionner tout en gardant sa valeur patrimoniale ».
Cette opération de restructuration de taille XXL vise à moderniser l’identité architecturale de la tour Mirabeau en lui offrant une nouvelle façade intégrant des loggias et des ouvrants de confort, tout en réorganisant son socle autour d’un jardin et d’espaces de convivialité.

Un nouveau visage

Pour répondre au principal objectif, celui de développer un modèle de « tour de demain » conciliant confort, innovation et performance énergétique, le maître d’ouvrage, en l’occurrence Gecina, a tenu à ce que l’ancien vitrage « peu performant » soit intégralement remplacé par 1 100 modules préfabriqués en usine.

Une opération d’installation des blocs de vitrage qui devrait prendre plus d’un an selon les porteurs du projet. « D’ores-et-déjà, plusieurs prototypes ont été testés au cours de cet été pour vérifier les couleurs des vitrages en vue d’améliorer l’isolation par temps froids ou par fortes chaleurs » souligne l’architecte Jean-Luc Crochon.

Loggias et emplacements vélos accessibles

Autre nouveauté pour l’immeuble une fois entièrement modernisé : « un hall d’accueil de 600 m² (contre 60 m2 aujourd’hui) bénéficiera d’un accès amélioré de plain-pied sur l’arrière du bâtiment en sortie directe du métro Javel » souligne Romain Veber. Cerise sur le gâteau, les futurs occupants de la tour Mirabeau auront le privilège de profiter du nouveau toit-terrasse de 2 000 m2 offrant une vue imprenable sur le tout Paris. « Pour créer ces espaces extérieurs, nous avons donc introduit des loggias tout en nous assurant de préserver la ligne et l’esthétique globale du bâtiment » complète l’architecte. « N’oublions pas non plus que chacun des 18 étages disposera d’un accès à une loggia végétalisée ». En poursuivant : « la création d’espaces de restauration, de mobilités douces, d’un fitness, d’un business center et d’un « sky lobby » en « rooftop » viendra compléter cette transformation » poursuit-il. Par exemple, l’espace mobilités équipé de douches et de casiers dédiés, sera renforcé grâce à la création de 280 emplacements vélos accessibles de plain-pied depuis la rue de Javel.
Enfin, l’ensemble du projet répondra aux standards les plus exigeants en matière de performance énergétique et environnementale (HQE Bâtiment durable « Exceptionnel », BBCA, BREEAM RFO – Outstanding, BREEAM BIU- « Excellent », Biodiver city, Effinergie, Osmoz) dans l’objectif de projeter l’immeuble de grande hauteur dans le prochain demi-siècle, comme un modèle de « tour de demain » conciliant, modernité, durabilité et bien-être au travail…

Tour Mirabeau : une restructuration à 439 millions d’euros

Avant que la tour Mirabeau soit achetée en 2013 par Gecina, pour un prix proche de 186 millions d’euros (hors droits), elle a accueillie près de 1 500 salariés du ministère du Travail, du Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM), du Conseil Supérieur de l’Audiovisuel (CSA) et de Dexia-Banque immobilière. Douze ans après l’acquisition, l’investisseur affiche toute sa confiance en vue de l’étape de commercialisation. « Nous sommes relativement à l’aise et confiants pour la future commercialisation de la tour Mirabeau » assure Romain Veber.
« Dès sa livraison prévue fin 2027, ce très beau produit et bel immeuble de qualité trouvera, sans aucun doute, son preneur ». Le montant total de l’investissement dans ce projet s’élève à 439 millions d’euros au 30 juin 2025. Un montant qui inclut la valeur de l’immeuble avant travaux et les investissements à réaliser. Les loyers démarreront, selon nos informations, à partir de 700 euros (HT, HC) du mètre carré…

FICHE TECHNIQUE
> Localisation : 39-43, quai André Citroën, 15ème arrondissement de Paris
> Surface : 37 400 m²
> Maîtrise d’ouvrage : Gecina
> Assistant maîtrise d’ouvrage : Orfeo Développement
> Maîtrise d’œuvre : Cro&Co Architecture (architecte mandataire)
> Entreprise générale : Petit (Groupe Vinci)
> Obtention du permis de construire : fin 2024
> Calendrier : chantier en cours (livraison 2027)
> Coût total de l’investissement : 439 millions d’euros au 30 juin 2025

Stratégie payante de Gecina : trois projets de restructuration

Dans un marché de l’immobilier de bureaux complexe (et c’est une litote…), la foncière parisienne Gecina résiste et ne manque pas d’atouts pour tirer son épingle du jeu. Effectivement, le marché du bureau s’est de nouveau assombri avec une demande placée (location et vente à utilisateur) en baisse depuis le début de 2025 par rapport à l’année précédente et l’incertitude politique et économique n’a jamaisautant pesée sur les prises de décision au sein des entreprises.

Positionné dans les zones les plus centrales de la Capitale et de la région parisienne, Gecina a fait croître ses loyers de bureaux (1,2 million de mètres carrés au total) à 566,7 millions d’euros l’an dernier, soit +6,1 %. La foncière cotée de bureaux et de logement a également procédé, en fin d’année 2024, à des cessions d’actifs et a cédé son portefeuille de résidences pour plus d’un demi-milliard d’euros à l’investisseur Nuveen Real Estate et au gestionnaire d’actifs GSA.

Une stratégie qui « nous a permis de nous désendetter et d’investir dans de nouveaux projets » explique la direction de Gecina. C’est pourquoi dans la foulée, le groupe a lancé trois nouveaux projets de restructuration, représentant quelque 500 millions d’euros à investir, et dont la livraison est prévue en 2027, en vue de générer 60 millions à 70 millions d’euros de loyers sur la période 2027-2028. « Il s’agit, à Paris, des projets « Quarter », ex-« Gamma », dans le 12ème arrondissement (pour 19 100 m2, 227 millions d’euros d’investissement et une livraison au 4ème trimestre 2026) et « Mirabeau » et, à Neuilly-sur-Seine, du projet « Les Arches du Carreau », ex-« Carreau de Neuilly-sur-Seine » (pour 36 500 m2, 483 millions d’euros d’investissements et une livraison au 2ème trimestre 2027) » explique Romain Veber, directeur exécutif investissement et développement de Gecina. « Nous croyons beaucoup aux immeubles centraux de qualité en matière sécuritaire et environnementale, hyper connectés aux transports en commun et adaptés aux usages d’aujourd’hui » précise-t-il. « Ce triptyque central vertueux et adapté aux usages existe finalement assez peu en France.

Rappelons que dans le Capitale, l’offre de bureaux est assez faible et va s’appauvrir : le nouveau plan local d’urbanisme (PLU) de Paris ne permet pas de transformer de manière très invasive les immeubles aujourd’hui. Par conséquent, l’offre de qualité ne va pas croître dans un contexte où la demande reste assez forte dans Paris »…

Sébastien Chabas

Nécessaire restructuration