Quand le marché immobilier va-t-il redémarrer ? » : aux lèvres de tous les investisseurs, c’est la question qui anime les première et seconde couronnes franciliennes. Malgré la crise, les utilisateurs souhaitent plus que jamais repenser leur espace siège, pour passer d’une « place to work » à une « place to meet ». Les entreprises ont également pris conscience de la nécessité d’optimiser leurs coûts immobiliers, en mettant en place une dose de télétravail et en prenant en compte les temps de trajet de leurs salariés. Mais les réflexions et réorganisations internes sont encore en cours chez beaucoup d’utilisateurs. Corollaire, les visites sont bloquées et les délais d’instruction des projets s’allongent…

Secteur Sud : une offre en augmentation, mais des valeurs qui se maintiennent

Le léger rebond de l’activité constaté au troisième trimestre 2020 n’aura pas permis de gommer le retard pris en début d’année. Les dernières mesures de confinement sont venues balayer les espoirs d’une reprise plus durable. C’est sans surprise que la demande placée est en baisse significative, entraînant mécaniquement une augmentation du taux de vacance dans tous les secteurs Sud et Ouest franciliens (10,1 % dans le Croissant Ouest, 7,5% à La Défense…).

Difficile, dans ce contexte, d’imaginer une inversion à court terme de la courbe de la demande placée…
La 1ère Couronne Sud n’est pas épargnée par la hausse du taux de vacance, qui s’établit à 5,7 %, conséquence directe de la demande placée en petites et moyennes surfaces en chute de 54 % sur les neuf premiers mois de l’année. Pour la Boucle Sud, le taux de vacance s’établit, quant à lui, à 6,8 % au troisième trimestre 2020 avec une demande placée en baisse de 46 % sur les neuf premiers mois de l’année 2020 pour le segment des surfaces inférieures à 5 000 m2. Seul Issy-les-Moulineaux bénéficie d’une dynamique « honorable ». Le dynamisme de Boulogne est au plus bas avec une baisse de 54 % par rapport aux neuf premiers mois de 2019. Parmi les transactions locatives emblématiques, soulignons l’installation de Gema Esi sur 1 652 m2 au 16, rue du Dôme, une transaction réalisée par CBRE. En 1ère Couronne Sud, les immeubles neufs restent appréciés des utilisateurs avec différentes signatures au sein d’ensembles tels que « IRO », à Châtillon ; « Symbiose », à Bagneux ou encore « Green Oak », à Arcueil.

Concernant les valeurs locatives, nous n’assistons pas à d’importants « repricing ». Les mesures d’accompagnement continuent, elles, à être toujours plus importantes ; permettant ainsi de maintenir les valeurs faciales en dépit du contexte.

Des marchés Est résilients

Les 11ème, 12ème et 13ème arrondissements parisiens affichent des taux de vacance bas, malgré le développement d’offres de sous-location ou de recherche de successeur. Ces marchés restent dynamiques avec des mouvements d’utilisateurs parisiens qui quittent le QCA ou l’Ouest, attirés par des loyers à 600/650 euros (HT, HC)/m2 au lieu de 750/900 euros (HT, HC)/m2. La signature, en plein confinement, de Parexel avec Gecina passé du 18ème au 13ème arrondissement témoigne notamment de l’attractivité de son pôle tertiaire clairement établi. Les Nouvelles Messageries (ex-Presstalis), qui ont quitté la Porte des Lilas pour s’installer au cœur du 13ème, ont fait ce choix pour améliorer leur capacité à attirer et retenir les talents sur le long terme, quitte à sacrifier des surfaces en contrepartie de locaux plus performants et avec une meilleure accessibilité aux transports.

Les marchés de la 1ère Couronne Est, Montreuil, Vincennes, la Porte des Lilas sont, quant à eux, résilients, avec des taux de vacance bas et des valeurs qui se maintiennent ; sans – pour le moment – d’augmentation des mesures d’accompagnement. La demande exprimée existe, mais reste faible. Centré sur le pôle tertiaire de Vincennes avec la ligne 1 et le RER A, le marché attend la livraison d’une offre « prime » à horizon 6 à 18 mois…

Un marché Nord à deux vitesses

Moins tertiaires, les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements bénéficient d’une toute autre dynamique. Avec des valeurs neuves à 420, voire 430 euros (HT, HC)/m2, ces secteurs nécessitent un accompagnement urbanistique plus important pour séduire des utilisateurs pénalisés par une offre de transports en commun moins riche.

La 1ère Couronne Nord est, quant à elle, marquée par deux sous-secteurs : Clichy/Saint-Ouen, « boosté » par l’arrivée de la ligne 14. Un certain nombre d’utilisateurs visitent, même si cela ne s’est pas encore matérialisé par de belles signatures en 2020. Si l’écart de valeur est encore significatif entre les deux territoires, un « repricing » est attendu dans le secteur de Clichy/Saint-Ouen, en concurrence avec La Défense. L’autre sous-secteur, constitué par Saint-Denis Pleyel et La Plaine Saint-Denis, reste très endogène, marqué par un taux de vacance fort et les nuisances du chantier des JO 2024. Il y a, toutefois, peu de chance que les propriétaires baissent encore les valeurs, compte-tenu de mesures d’accompagnement déjà fortes. Les dernières transactions constatées sont le fait de sociétés déjà implantées dans ce marché, qui déménagent pour des immeubles neufs en contrepartie d’une réduction de superficie. En témoigne le mouvement de Verspieren qui quitte 8 000 m2 pour un immeuble neuf où la société va occuper 6 000 m2.

Avec la livraison d’immeubles neufs à horizon 6 à 18 mois, nous espérons toutefois un report d’utilisateurs du Nord-Est parisien qui souhaiteront faire des économies et aller chercher des valeurs à 300/330 euros (HT, HC)/m2. Le secteur est encore en pleine mutation avec l’aménagement du campus Condorcet qui touche à sa fin, le secteur Pleyel et les gros travaux des Jeux Olympiques. Il va falloir être patient pour en constater l’impact positif et se réinventer pour aller chercher des utilisateurs exogènes…

Sud Est et Nord francilien : "en attente !"