Depuis maintenant une longue année, une pandémie comme nous n’en avions jamais connue dans l’histoire moderne nous a tenus à l’écart de l’immobilier.

Bureaux, restaurants, cinémas, centres commerciaux et petites boutiques de quartiers… De quoi chambouler un secteur qui a plutôt la réputation de prendre son temps pour se transformer. Un an après les premiers confinements européens, nous sommes nombreux à nous interroger sur ce qui adviendra dans les prochains mois.

L’immobilier toujours debout

Déjà, un premier enseignement qu’il est bon de rappeler quand tout semble morose : notre secteur ne s’est pas effondré. Il a connu son lot de difficultés, comme l’arrêt des chantiers, l’impossibilité d’organiser les visites physiques, les doutes aussi des investisseurs institutionnels comme particuliers qui ont parfois préféré reporter certains arbitrages… Malgré tout cela, nous sommes toujours debout. Ainsi, alors que nous aurions pu craindre son arrêt total, le marché de l’investissement en Europe a montré une forte résilience. Si les volumes investis en immobilier d’entreprise en 2020 ont diminué de 23 % par rapport à 2019 (contre un effondrement de 47 % en 2008 !), atteignant tout de même 222,4 milliards d’euros, il est important de relativiser la chute en rappelant que 2019 fut l’année de tous les records. Le scénario du ralentissement durable de l’activité observé durant la période post-crise financière de 2008 semble écarté et nous attendons un rebond des volumes investis à hauteur de 13 % dès 2021. Sur le terrain, nos chantiers ont finalement repris au bout de quelques semaines, des protocoles sérieux ont permis le retour sécurisé sur le lieu de travail, les négociations ont repris leur cours et nous avons accéléré le développement de certaines innovations comme les visites virtuelles. Nous avons tenu parce que, en dépit d’idées reçues sur notre beau secteur, nous avons su nous adapter et faire preuve d’agilité. Nous avons répondu présents auprès de nos clients entreprises, particuliers, élus… Nous les avons aidés à traverser cette crise folle. Soyons fiers de ce que nous avons accompli ensemble depuis un an.

Une révolution qui ne fait que démarrer

Un deuxième enseignement est que nous sommes toujours debout car nous avons rapidement pris la mesure des changements profonds que cette crise était en passe d’accélérer. La dispersion des lieux de travail, le rééquilibrage entre Paris et les régions, les besoins exponentiels en logistique, le retour à une consommation et des loisirs à l’échelle du quartier, ce quartier du quart d’heure cher à Carlos Moreno et qui a pris tout son sens ces derniers mois. A la fois rien de nouveau et, en même temps, une révolution dont on soupçonne qu’elle ne fait que démarrer et dont je me garderai de prédire l’atterrissage. Surtout, cette année étrange passée essentiellement entre la chambre, la cuisine et le salon a déclenché une prise de conscience positive pour nos activités en montrant à quel point nous sommes au cœur de la vie des gens. Alors que certains pessimistes s’imaginaient déjà que les nouvelles technologies nous feraient immanquablement basculer dans un monde totalement virtuel, le choc des confinements et autres couvre-feux a immédiatement généré un manque cruel de vie réelle, de contacts avec ses col- lègues, de déjeuner au restaurant avec sa famille, de sorties ciné avec ses amis.
Une réalité implacable s’est imposée : l’immobilier, dans toute sa diversité, est un actif essentiel de notre vie quotidienne et modèle toutes nos activités économiques et sociales. L’attrait qu’il représente pour les investisseurs ne s’est pas tari et certaines classes d’actifs ont même enregistré des performances tou- jours très élevées en dépit de la crise. La logistique a ainsi atteint 38,1 milliards d’euros investis en Europe en 2020, soit une chute de seulement 2 % par rapport à 2019.
Désormais c’est à nous, professionnels de l’immobilier, d’imaginer et de construire ce fameux monde d’après.

Le besoin d’une plus grande mixité

Ne perdons pas de temps à débattre de la fin des bureaux : toutes les études menées depuis le premier confinement, y compris celles conduites par BNP Paribas Real Estate, ont montré combien les Européens réclament d’avoir à nouveau accès à leurs bureaux. En revanche, bien sûr, nous devons impérativement accélérer l’émergence de nouveaux lieux de travail, avec une approche modulaire qui intègre le bureau classique, le télétravail, ainsi que les tiers-lieux. Les mètres carrés ne disparaîtront pas car cela serait synonyme de précarisation des espaces de travail au détriment des utilisateurs. Ces mètres carrés seront, en revanche, valorisés différemment, avec une plus large place faite aux espaces communs et collaboratifs, avec une approche nouvelle sur l’intensité d’usage afin, aussi, de reconnecter les bureaux avec la ville. Car si la crise a confirmé notre besoin absolu de vie réelle, elle a aussi accéléré le besoin d’une plus grande mixité dans la conception des espaces urbains. Bureaux, logements, résidences services, « retail » de proximité, « hub » de mobilité ou encore logistique du dernier kilomètre devront cohabiter harmonieusement pour améliorer l’expérience de vie des habitants, avec une intensité d’usage renforcée pour cesser de gaspiller des mètres carrés dans des territoires déjà très denses et dans un objectif de zéro artificialisation nette des sols qui pose le débat de la hauteur des immeubles…

En tant que promoteur, commercialisateur, conseil, investisseur et property manager, BNP Paribas Real Estate revendique une approche multi-usage et créative de l’immobilier et, donc, de la ville. Nous avons une opportunité historique de repousser les frontières exiguës du passé en faisant de l’économie circulaire et des critères ESG la nouvelle norme, en intégrant les enjeux de réversibilité avec une meilleure conception des « espaces capables » facilitant la mutation des usages, en systématisant mixité et accessibilité, et en inventant une ville faite à la fois pour les habitants actuels, mais aussi pour celles et ceux qui suivront. En résumé, il s’agit, plus que jamais, de mettre l’humain au cœur de nos réflexions et de nos actions.

En 2020, nous avons fermé, contraints, la page d’une approche fonctionnelle de la ville. En 2021, nous écrivons la première page de la ville inclusive et résiliente. Loin d’être des « buzz words », ces notions ont brutalement pris une épaisseur particulière à l’aune de la crise sanitaire. A nous d’en faire désormais une réalité tangible pour la société.

Thierry Laroue-Pont (BNP Paribas Real Estate) : « le monde d’après sera celui de l’immobilier »