Comment s’est mis en place le confinement ?

La capacité d’adaptation de la SNCF a été quasiment instantanée ; compte tenu de notre organisation et de notre positionnement en région parisienne, nous avions déjà une petite expérience en la matière. Cela s’est traduit par la prise en compte de l’arrêt total de nos sous-traitants afin de les mettre en sécurité tant sanitaire que juridique, ainsi que par la reconversion à grande vitesse de nos instances internes pour les basculer en télétravail, afin de préserver au maximum le fonds d’activité du groupe. Nous avons fait en sorte que les sites indispensables pour l’activité ferroviaire continuent à fonctionner, puisque SNCF Immobilier gère 180 sites tertiaires et 880 000 m2 ; 80 de ces sites ont pu assurer le service minimum, tandis que les travaux dans les bâtiments industriels et ferroviaires n’ont pas été laissé en plan sans mesures de sécurité.

SNCF Gares & Connexions a pris l’initiative d’annuler les loyers de ses commerces pendant le confinement. Quel est le regard de SNCF Immobilier sur le sujet ?

Gares & Connexions a une clientèle très particulière de commerces de proximité, directement liés à l’activité ferroviaire : devant un arrêt quasi-total de cette dernière, la décision de bon sens était de ne pas facturer des commerces qui n’avaient plus aucune clientèle. SNCF Immobilier a également des dizaines de baux, mais d’une nature totalement différente : nos plus grands « clients » sont des grandes entreprises de réseau (assainissement, télécoms, services urbains…), solides, dont l’activité a pu, du moins en partie, perdurer et qui peuvent donc continuer à régler leurs échéances. Dans nos locataires, il y aussi de toutes petites entreprises rendues, bien sûr, précaires par la crise, mais aussi des entreprises liées à l’évènementiel : notre attitude est pragmatique. Le financement fut maintenu, mais les demandes de rééchelonnement de dette locative ont été accueillies avec bienveillance et, lors de la reprise, nous verrons avec chacun quelle solution retenir. Il y aura, bien sûr, des entreprises qui ne pourront pas payer, mais nous avons déjà connu des crises et notre but est de trouver la bonne solution. Notre intérêt n’est pas de tuer les entreprises évidemment, mais de les aider à perdurer.

Qu’avez-vous mis en place pour le redémarrage des chantiers ?

Les chantiers pour notre propre compte, pour nos installations ferroviaires ou industrielles, doivent absolument reprendre au plus vite, puisque nous avons besoin de sites tels que ceux-ci qui fonctionnent, dans un contexte de reprise du trafic. Nous menons des interventions de maintenance curative, des vérifications réglementaires : fin juin 2020, notre défi, et celui de nos prestataires et mandataires, est que toutes les interventions de maintenance préventive reprennent et les vérifications réglementaires en retard soient rattrapées, dans des conditions optimales.

En tant qu’aménageur, la reprise est, bien sûr, essentielle. Les chantiers d’opérations préalables (dépollution, démolition…) sont engagés dans l’entreprise, certains travaux qui devaient être menés à leur terme pour raisons de sécurité ont même été poursuivis pendant le confinement. Quant aux opérations nouvelles, notamment Chapelle International, Linkcity, Vinci Immobilier et Legendre ont pu reprendre les travaux dès début mai.

Trouvez-vous que la politique du gouvernement en immobilier soit adéquate ?

Je suis assez impressionné par la capacité d’adaptation de l’appareil d’Etat dans ces circonstances. Le gouvernement a montré qu’il pouvait réagir au jour le jour, s’ajuster au cas où et a même prouvé qu’il y avait des manières plus fluides et simples pour agir. Or, cette période a aussi révélé le degré de complexité, et donc les difficultés à manœuvrer, de plusieurs institutions, et cela doit orienter un travail vers une vraie simplicité et plus d’expérimentations, y compris au niveau local, plus décentralisé. Si le système centralisé a pu prouver sa capacité d’action pendant la crise, il est aussi intéressant d’observer ce qui fut fait dans des systèmes fédéraux, comme en Allemagne.

Pensez-vous que la crise puisse sonner le glas du Grand Paris ?

Pas du tout. Je pense, tout d’abord, qu’il faut plus de Grands Paris. A l’occasion de la crise, plusieurs entreprises ont vu leur travail et leur conception changer totalement, tandis que les métropoles verront leurs habitants agir de manière totalement différente. Dans ce contexte de développement de travail à distance, cela aura un impact sur la demande de bureaux, de logements, la demande de mobilité. Le Grand Paris, comme toutes les métropoles, devra donc se réinventer et revenir aux fondamentaux de la vie en communauté et de la planification face aux nouveaux enjeux. Il s’agit d’une opportunité extraordinaire pour permettre une réflexion stratégique sur la citoyenneté.

Comment s’annonce l’après pour SNCF Immobilier ?

Nous serons présents sur trois angles :

SNCF Immobilier incluant ICF Habitat, qui représente 95 000 logements, nous participerons aux côtés d’autres bailleurs à la relance, à l’adaptation des logements et au suivi très attentif des difficultés de nos locataires, au cas par cas. Il faudra faire en sorte que les ménages les plus fragiles ne soient pas encore plus démunis.
En tant que partenaire des lignes d’activité de la SNCF, nous devons leur permettre de travailler au mieux, en sécurisant les outils industriels, en faisant en sorte que l’espace de travail des agents soit motivant et que les points morts soient abaissés. Notre rôle d’acteur immobilier est de pouvoir améliorer leur performance et leur process industriel, en réalisant de nouveaux technicentres industriels totalement numérisés. C’était déjà notre travail, nous serons amenés à en faire encore plus et avec moins de moyens, en allant plus à l’essentiel.
Sur la partie tertiaire, les gens n’auront plus le même mode de travail et cela interroge totalement l’aménagement des espaces de travail. Je verrais assez bien l’adoption pérenne du télétravail, avec l’adoption de deux à trois jours de télétravail par semaine, tout en faisant en sorte que le bureau apporte quelque chose d’autre que le domicile, sur les plans de la qualité et de la convivialité. Par ricochet, en tant qu’aménageurs et promoteurs, il faudra prendre compte ce que nous faisons en tant qu’entreprise. Les questions du bas carbone, de la densité désirable, de la biodiversité, de la ville apaisée vont se développer de plus en plus ; c’était une démarche que SNCF Immobilier avait déjà adoptée pour produire une offre urbaine choisie et attractive, non plus contrainte et reconquérir le tissu urbain existant.

Il y a une nécessité absolue pour notre entreprise de retrouver son équilibre économique de manière durable. Il faudra, bien sûr, repenser nos investissements et notre fonctionnement. Toutes font le même effort et nous y contribuerons également. Le système est plus résistant que lors des crises précédentes. Il faudra attendre que les collectivités se remettent pleinement en route, mais il y aura un temps utile de réflexion qui permettra de distendre les calendriers, un temps d’atterrissage…

Benoît Quignon (SNCF Immobilier) : "notre intérêt est d'aider les entreprises à perdurer"