Après une baisse de 37 % de la demande placée au 1er trimestre, vous évoquez dans l’étude une activité qui va nettement décélérer. Plus globalement, comment voyez-vous évoluer l’activité locative d’ici la fin de l’année ?

Les chiffres du 1er trimestre sont déjà éloquents, si on les juge par l’effet du seul mois de mars. Clairement, la gestion à court terme de l’activité pendant cette période de confinement a pris le pas sur toute forme de projet. Pour ce qui concerne l’immobilier, une proportion très importante de ces projets a donc été mise en « stand-by ». Pour l’heure, les conditions de reprise d’activité dans les entreprises sont la priorité absolue. Certains grands groupes ont, d’ores et déjà, prévu une reprise présentielle progressive jusqu’à fin septembre.
Nous pensons donc que la demande pourra s’exprimer un peu plus clairement à partir de la rentrée, à condition que les entreprises aient une meilleure visibilité sur leur activité et sur d’éventuelles exigences qui s’imposeraient en terme de conditions de travail. La demande sera évidemment affectée par les risques de faillite d’entreprises ou de chômage. A l’inverse, les besoins de recherche d’économies ou le constat d’obsolescence des bureaux, compte-tenu de nouvelles exigences sanitaires et sociales, permettront de soutenir la demande.

A ce sujet, quels seront, plus précisément, les nouveaux objectifs de la demande ?

Il est certain que la question de la réduction des coûts immobiliers redeviendra une préoccupation beaucoup plus centrale. Les échanges entre les propriétaires et les locataires se sont multipliés pour des suspensions ou échelonnements de loyers. La question de renégociation des loyers se posera à l’approche d’une échéance de bail. Les bailleurs vont chercher plus qu’avant à retenir leurs locataires, puisque la tendance inflationniste sur les loyers connue jusqu’alors est arrivée à son terme. Ces renégociations s’accompagneront de contreparties, principalement en terme de durée d’engagement. La révision drastique du budget immobilier peut aussi passer par un déménagement vers des localisations en proche périphérie et/ou au travers d’un redéploiement en régions, dont les loyers sont sensiblement moins élevés qu’à Paris, en s’accompagnant de réductions de surfaces.

Vous parlez d’une remontée de la vacance locative. Quels seront les facteurs de cette hausse ?

La remontée de la vacance est induite par les livraisons à venir, dont la capacité d’absorption se trouvera prolongée par l’effet de cette crise. Pour les secteurs clairement sous-offreurs comme le QCA, cette remontée sera relativement limitée. A l’inverse, un secteur comme La Défense a un stock important d’offres futures qui aura du mal à s’écouler dans le contexte actuel.

Quelles conséquences sur les valeurs locatives ?

Préalablement à cette crise, le bon niveau d’activité des entreprises, la volonté de préserver ou d’attirer les talents se traduisaient par la recherche d’espaces de qualité situés dans les quartiers prisés et/ou bien desservis. La pénurie d’offres de qualité, exacerbée par cette concurrence autour des meilleurs emplacements, avait évidemment un effet inflationniste sur les loyers. Cette volonté de recentrage géographique risque, aujourd’hui, de devenir moins prioritaire pour nombre d’entreprises. La fin de la tendance haussière sur les valeurs locatives est donc certaine. Le QCA, particulièrement sous-offreur, a un risque de baisse relativement limité. Certains secteurs, notamment la périphérie Sud et Nord-Ouest, proposent des produits de qualité et correctement desservis, à des niveaux de loyer représentant la moitié du « prime » parisien, leurs valeurs devraient donc pouvoir se tenir. En revanche, on peut s’attendre à des effets de « repricing » multiples dans certains secteurs en fonction du stock déjà existant, de la production à venir, du positionnement prix anticipé, des tailles des opérations et de leur divisibilité…

Quelles évolutions dans les nouveaux modes de travail, qu’il s’agisse du coworking, de l’extension du télétravail… ?

Le télétravail était partiellement adopté ; il est désormais devenu incontournable. Il a été plus facile à mettre en place pour certaines entreprises que pour d’autres. Ce sont surtout les nouvelles technologies, notamment grâce au développement de la qualité et de l’interaction des systèmes de visioconférence, qui le légitiment et ont fait la preuve de son bon fonctionnement. Ce n’est pas devenu une doctrine, mais désormais une composante plus nette d’une organisation en terme d’adaptabilité. Par ailleurs, les nouvelles générations d’employés sont arrivées sur le marché avec de nouveaux besoins et de nouvelles attentes. Elles ont, d’ailleurs, entraîné le développement des nouvelles méthodes de travail.
En effet, ces jeunes collaborateurs revendiquent une plus grande flexibilité de leur cadre professionnel. Les problématiques sanitaires et sociales issues de cette crise amèneront nécessairement à repenser les environnements de travail. Là où l’on cherchait de la densification, il faudra probablement apporter plus d’espaces, recréer des environnements plus sécuritaires. Un « mix » devra donc s’opérer entre télétravail et redonner plus d’espaces pour définir les leviers d’amélioration de l’immobilier d’exploitation.

Comment le département locatif de Savills compte-t-il s’adapter à la nouvelle donne ?

Le groupe Savills jouit d’une grande solidité financière et nous assure d’une bonne pérennité de notre activité. Nous sommes, d’ores et déjà, adaptés à cette nouvelle donne. Au sein du département agence, sont intégrées l’activité de conseil utilisateur et de conseil au coworking (Workthere). En relation avec notre département « building & project consultancy », nous sommes à même de monter des équipes agiles et expérimentées pour aider les utilisateurs à redéfinir leur stratégie immobilière ou identifier les solutions les plus adéquates. Dans une période troublée comme aujourd’hui, il est plus que jamais important de rapprocher intelligemment les enjeux entre propriétaires et locataires, et notre rôle d’intermédiaire et de conseil en est ainsi renforcé.

Bertrand Renaudeau d’Arc (Savills) : « notre rôle de conseil est renforcé »…