Comment se présente l’activité de Savills à mi-année ?

Les marchés de la transaction et de l’investissement accusent une baisse d’environ 30 % depuis le début d’année. Dans le cadre d’une stratégie plus globale, nous avons équilibré notre chiffre d’affaires entre les activités transactionnelles et non transactionnelles afin de faire face aux aléas des cycles immobiliers.

Tandis que les marchés se recomposent, nous bénéficions d’équipes pluridisciplinaires après avoir structuré une offre complète. Une stratégie qui nous a permis de continuer à prendre des parts de marché et de saisir de nouvelles opportunités pour répondre aux besoins toujours plus complexes de nos clients. Aujourd’hui, nous sommes en mesure de traiter toutes les problématiques de location et de vente pour les actifs à usage de bureaux, résidentiels/gérés, commerciaux et logistiques de nos clients propriétaires et utilisateurs. Au total, Savills compte 12 lignes de métier, allant de l’investissement au property management, du « workplace strategy » à l’expertise, en passant par l’AMO et le conseil utilisateur, sans oublier l’ESG.

Quelles grandes transactions à la location et à l’investissement depuis le 1er janvier dernier ?

Savills a été impliqué dans de nombreuses transactions traditionnelles, mais son spectre d’intervention s’est élargi à d’autres opérations faisant appel à ses compétences pluridisciplinaires pour mener des projets de transformation.

Dans un contexte de marché chahuté, l’agence a, ainsi, conclu plusieurs transactions de premier plan. Pour n’en citer que quelques-unes : « Yuma », à Châtillon (11 000 m2), propriété de Freo et loué à Siemens Mobility, l’une des premières transactions de plus de 5 000 m2 de l’année et « Capital 8 », rue de Monceau (8ème), 3 300 m2 loués à Qube Research & Technologies. Côté conseil aux utilisateurs, relevons de belles réussites depuis ce début d’année : outre la prise à bail d’Epson au sein de l’immeuble « Harmony », à Saint-Ouen (93), l’équipe « occupier services » accompagne une multinationale de l’agroalimentaire dans sa stratégie immobilière mondiale (527 actifs dans 39 pays).

Les équipes en charge de l’investissement se sont développées avec des compétences abouties sur les actifs de bureaux, résidentiels ou actifs gérés, logistiques et les marchés en régions. Notre présence sur tous ces segments nous permet de proposer à nos clients investisseurs un panel de solutions pouvant aller jusqu’au repositionnement d’actifs. Le début d’année a été actif avec la cession de « Crystal Défense » (16 000 m2) à Groupama ou encore la vente du « 70 Courcelles » pour le compte de Nuveen. L’activité continue de se développer avec la commercialisation de plusieurs immeubles stratégiquement situés : plus de 3 000 m2 neufs, rue de l’Eglise, à Neuilly-sur-Seine (92) ; la vente des 3 000 m2 du 110, avenue Victor Hugo, à Boulogne-Billancourt (92), mais aussi d’un autre immeuble emblématique de Boulogne-Billancourt, « Oxalis », au 65, avenue Edouard Vaillant. Savills est également mandaté en exclusivité pour la vente du « Fox », à Courbevoie (92)…

Nous disposons aussi d’une équipe dédiée uniquement à l’investissement résidentiel, plus que jamais concernée par les opérations de transformation alors que nous observons une reconfiguration des bureaux et une volonté de limiter l’artificialisation des sols.

En matière de déploiement de capitaux, nous avons mené deux levées de fonds cette année. L’une pour le compte de Bouygues Immobilier dans le cadre d’une opération murs et fonds (Opco/Propco) pour le développement de sa plateforme de coliving ; et l’autre, pour l’un des leaders du coworking.

Plusieurs dossiers concernant des projets de transformation sont en cours sur l’ensemble du territoire, représentant près de 100 000 m2…

L’activité est aussi solide pour la logistique ; nous sommes mandatés en co-exclusivité pour la commercialisation d’un actif logistique du dernier kilomètre d’environ 70 000 m² dans Paris intra-muros, l’un des plus gros projets de logistique urbaine de la Capitale. Nous conseillons Kadans Science Partner dans sa première acquisition et réalisation d’une opération de 25 000 m2 à Villejuif (94), qui accueillera des entreprises et des institutions spécialisées dans la recherche et l’innovation contre le cancer. Cette opération s’inscrit dans notre stratégie de développer l’activité « life sciences »… Côté investissement, nous avons plusieurs opérations en cours, parmi lesquelles des projets XXL en spéculatif (dont l’un de plus de 100 000 m²), preuve que, dans un contexte d’incertitude, de beaux projets existent…

Et dans le commerce ?

Le département « retail » de Savills se renforce, porté par l’arrivée de deux talents depuis le début d’année : Joëlle Yarhi et Nicolas Cahen. Que ce soit sur le marché locatif ou celui de l’investissement, plusieurs transactions significatives ont été signées. Ainsi, Savills accompagne BP Pulse dans le développement national de l’un des principaux réseaux publics de recharge rapide pour véhicules électriques. Nous sommes également sollicités pour accompagner le développement de nouvelles enseignes sur le territoire, à l’image de Vinfast à Vénissieux ou Easygym (1 700 m2) dans le 12ème arrondissement de Paris. Savills a également signé la vente d’un actif « prime » de commerce rue d’Antibes, à Cannes (06), acquis par AEW, preuve que le commerce demeure une classe d’actifs attractive et résiliente.

L’ensemble de ces missions sont animées par des responsables de départements transactionnels et aidés par nos différents départements plus techniques tels que l’AMO, l’ESG et le « workplace strategy ».

Un mot sur les autres activités de Savills ?

Les métiers non transactionnels comme l’expertise, le « building project consultancy » (AMO), le property management, représentent environ 50 % de notre chiffre d’affaires en France comme dans le monde. Ce qui fait partie de notre stratégie de réponse au cycle immobilier.

Le département property management est un pilier important de notre société qui poursuit son développement en remportant la gestion de très beaux patrimoines pour le compte de grands institutionnels : le campus M, à Meudon (92), d’une surface de 20 000 m2 (pour Trustone) ou encore la gestion d’un portefeuille de huit immeubles « prime » à Paris et Cannes totalisant 24 000 m2 (pour Pontegadea). En parallèle, nous conservons la gestion de patrimoines au cœur de Paris comme ceux de CommerzReal (100 000 m2), Balzac REIM (deux immeubles dans le « Triangle d’Or ») ou encore Union Investment (180 000 m2).

L’activité reste également soutenue pour le département « building project consultancy » qui agit à la fois pour le compte d’utilisateurs ou d’investisseurs. Côté utilisateurs, l’équipe vient de livrer les nouveaux bureaux de Macquarie sur les Champs-Elysées et pilote l’installation d’une enseigne de luxe qui développe son flagship sur un axe parisien majeur… Un autre projet d’aménagement d’un campus de 7 300 m2 en site occupé pour un grand groupe pharmaceutique est en cours en Suisse. Enfin, l’équipe a été retenue pour la rénovation d’un immeuble de bureaux et l’extension d’un entrepôt logistique totalisant 31 500 m2 pour le compte d’un grand groupe spécialisé dans le divertissement. Du côté de l’investissement, citons une restructuration lourde en cours d’un immeuble rue de Sèvres afin de créer 1 300 m² de surfaces de vente sur cinq étages.

Comment voyez-vous évoluer les marchés de la location et de l’investissement dans l’immobilier tertiaire d’ici la fin de l’année ?

Avec seulement 317 000 m² placés au cours des trois premiers mois de 2023 en Ile-de-France, le marché locatif réalise le plus mauvais premier trimestre de ces dix dernières années. Le repli des transactions crée les conditions pour une nouvelle poussée de l’offre immédiate représentant aujourd’hui 4,4 millions de mètres carrés, soit un taux de vacance qui frôle les 8 %, en moyenne, pour l’Ile-de-France. La dynamique des marchés est pourtant bien différente selon les localisations considérées : en tension à Paris (avec 3,5 % de taux de vacance, en moyenne, et de fortes disparités entre les secteurs/arrondissements) et nettement sur-offreur dans des secteurs comme la Première Couronne Nord ou la périphérie de La Défense (avec un taux de vacance proche de 20 %). Les secteurs périphériques souffrent toujours de l’attractivité des secteurs centraux parisiens. Si la demande est restée soutenue dans Paris intra-muros, la situation pourrait néanmoins évoluer au cours des prochains mois ; la rareté de l’offre et les niveaux de loyers toujours très élevés devraient inciter des utilisateurs à explorer les pistes d’une relocalisation géographique dans une zone moins centrale. Si cette tendance se confirmait, elle indiquerait une réorientation de la décision immobilière d’un plus grand nombre d’entreprises autour de la notion de coût et d’attractivité du loyer, et pourrait amorcer un rééquilibrage de l’offre.

Et côté investissement ?

Le ralentissement des volumes investis observé fin 2022 s’est prolongé en 2023, comme cela était prévisible compte tenu d’un environnement économique et financier très tendu et particulièrement volatile. Au premier trimestre, le volume placé a chuté de 35 %, à 4,2 milliards d’euros. Alors que les actifs de bureaux – qui, en temps normal, devancent les autres classes d’actifs – marquent le pas, les actifs « retail » performent et concentrent 30 % des volumes investis en France au 1er trimestre. Les actifs de services progressent également, tirés par le regain d’intérêt pour l’hôtellerie. Bien qu’une bonne partie du chemin ait été faite, le « repricing » des actifs immobiliers n’est pas achevé. L’établissement d’un point d’accord sur les valeurs entre vendeurs et acheteurs reste la clé d’une reprise du marché français de l’investissement et de perspectives intéressantes. Nous anticipons une demande soutenue pour les opportunités de valeur ajoutée…

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Rappelons, tout d’abord, que Savills n’a pas de dette, a contrario d’autres acteurs du marché, et que la France est une priorité dans le développement européen du groupe. Nous comptons aujourd’hui des bureaux à Lille, Bordeaux et Lyon et souhaitons consolider notre maillage du territoire…

En parallèle, nous continuons à renforcer nos métiers existants. Depuis quelques années, nous avons développé nos domaines de compétences et créé des équipes dédiées. A présent, nous allons nous attacher à structurer autour de cette ossature notre développement pour continuer à aller chercher les meilleures compétences. L’interopérabilité de nos métiers va faire la différence auprès de nos clients dans un contexte de profonde mutation de l’industrie immobilière, accélérée notamment par la politique de zéro artificialisation nette.

En France, nos métiers portent principalement sur l’immobilier direct, mais nous avons aussi souhaité nous ouvrir à l’indirect avec le déploiement d’une offre « corporate finance » et « debt advisory ». Cette stratégie a commencé à produire ses fruits puisque nous en sommes à la quatrième opération de levée de fonds. Tandis que la crise continuera à produire ses effets, la part de l’indirect continuera à croître, ce qui devrait nous permettre de nous exprimer davantage sur ce marché.

En ce qui concerne la croissance externe, nous pensons que les multiples acquisitions seront plus raisonnables. En l’absence de dette, Savills, plus que jamais, sera en mesure de formuler tant des offres financières que des projets d’entreprise intéressants et restera un partenaire financier solide…

Les recrutements vont-ils se poursuivrent ?

Pour accompagner notre stratégie de développement, nous avons recruté 82 talents en 2022 et constitué des équipes pluridisciplinaires qui soient en mesure de pouvoir répondre aux nouvelles problématiques de notre secteur : l’ESG, le repositionnement des immeubles, la flexibilité des usages… Ce sont autant de possibilités de recrutement, mais aussi de mobilité interne que nous encourageons. Notre agilité se retrouve également là ; être en mesure d’anticiper les métiers futurs et de nous adapter rapidement. Par ailleurs, l’une des forces de Savills est de pouvoir proposer de véritables parcours de carrière, en France, en passant d’un métier à l’autre, mais aussi à l’international au sein d’un groupe de 40 000 collaborateurs.

Dans ce contexte, nous avons la chance d’avoir l’aide et le soutien de Maurice Gauchot qui, outre son rôle plus qu’opérationnel, participe à la définition de notre stratégie…

Boris Cappelle (Savills) : « une offre complète pour faire face aux aléas des cycles immobiliers »…