Quels enseignements peut-on tirer du créneau des grandes surfaces tel qu’il s’est comporté en 2021 ?

Eric Beray : le marché des grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) a marqué un rebond en 2021, avec 550 600 m² placés (+28 %) pour 56 opérations. On parlera, néanmoins, de reprise en demi-teinte, puisque cette performance demeure encore très éloignée de la moyenne décennale en nombre (-13 %), mais plus encore en volume (-37 %).

La révolution des usages, embarquant à la fois le télétravail et le flex office au sein des grandes entreprises, est belle et bien passée par là, avec pour conséquence immédiate une forte réduction de la surface cible prise à bail (-25 % en moyenne). Ce phénomène de « resizing » devrait perdurer au regard des accords pris avec les partenaires sociaux de nos grands clients. Ainsi, seules quatre transactions dont la surface est supérieure à 20 000 m² ont été enregistrées en Ile-de-France l’an passé (contre 11 par an, en moyenne, depuis dix ans).

Quels ont été les secteurs géographiques gagnants de cette reprise et ceux plus à la peine en 2021 ?

Loïc Cuvelier : indéniablement, les grands utilisateurs ont privilégié la centralité, avec des quartiers bien desservis en transports en commun et bénéficiant d’un agrément de vie de proximité. En clair, il faut redonner envie aux salariés de revenir au bureau ! Mais aussi être en mesure d’être attractif pour bien et mieux recruter dans un marché de l’emploi qui se tend à nouveau.

Dans ce contexte, et sans surprise, Paris QCA, mais aussi La Défense ont été les grands gagnants du marché francilien en 2021, mais pas pour les mêmes raisons.

Dans Paris QCA, particulièrement dynamique en « mid market », le créneau des grandes surfaces s’est également avéré résilient, avec neuf transactions (équivalent à sa moyenne à dix ans). Les entreprises ont fait le choix de rester dans le QCA, en réduisant sensiblement leur surface, contrebalançant ainsi des loyers qui poursuivent leur envolée. Par voie de conséquence, la vacance dans Paris QCA est repartie à la baisse (2,9 %), témoignant d’une situation de sous offre durable dans ce marché.

A La Défense, la qualité des immeubles disponibles, mais aussi les conditions financières historiquement favorables aux utilisateurs ont constitué un « driver » fort de la très bonne dynamique observée en 2021. Avec 11 transactions de plus de 5 000 m² (contre une moyenne décennale de 7 opérations par an), le marché a su contrer les « à priori » observés ces dernières années, tout en confortant son attractivité auprès d’entreprises exogènes, séduites par le rapport qualité/prix de La Défense (différentiel de loyer moyen dans le neuf entre Paris QCA et La Défense : 338 euros/m2, un record !).

Eric Beray : à l’inverse, d’autres secteurs ont déçus en 2021. En premier lieu, celui de la 1^ère couronne Sud, avec seulement une transaction dont la surface est supérieure à 5 000 m² (Air Liquide pour 6 000 m2 dans « Symbiose », à Bagneux). Ce secteur, malgré les arrivées programmées des lignes 14 et 15, reste un marché historiquement endogène. Faute de nouveaux projets immobiliers de la part des grands utilisateurs locaux, la demande placée restera à la peine pour retrouver sa bonne dynamique des années 2016-2019…

Du côté de la 1^ère couronne Nord, la performance est encourageante et fait mieux que sa moyenne décennale (avec 6 transactions de plus de 5 000 m²), mais doit être mise en perspective avec la surabondance de l’offre disponible, notamment dans le neuf (28 immeubles neufs supérieurs à 5 000 m² disponibles immédiatement ou en chantier, totalisant 480 000 m²).

Quelles évolutions pour les demandes en termes de secteurs géographiques et d’activité ?

Loïc Cuvelier : sans atteindre les niveaux enregistrés en 2019, la demande de surfaces supérieures à 5 000 m² exprimée et identifiée en Ile-de-France demeure encourageante. Nos équipes ont recensé 129 projets qui s’expriment entre aujourd’hui et 2025.

Plus précisément, Paris intra-muros reste toujours la première destination envisagée par les utilisateurs (37 %), suivie de La Défense (14 projets identifiés).

Les secteurs d’activité les plus actifs en ce début d’année sont, dans l’ordre, l’industrie (24 %), le secteur public-para public (13 %), les sociétés de conseil (11 %), sans oublier le secteur des SIC-digital-nouvelles technologies (10 %). Notons également la forte dynamique des groupes scolaires et autres organismes de formation, très présents depuis deux ans (15 projets en cours), à l’affût de solutions ERP sur le marché.

Enfin, le retour des opérateurs de coworking est à signaler, principalement dans les meilleurs quartiers parisiens. En 2022, et au regard des « deals » en cours, leur poids sur le marché de Paris QCA devrait représenter plus de 15 % des volumes traités, confirmant la pérennité du modèle et le bon niveau de remplissage actuel de leurs centres.

Quelles évolutions en matière de services recherchés par les utilisateurs ?

Loïc Cuvelier : l’immeuble de bureaux 2022 doit répondre à plusieurs exigences : il doit être connecté, collaboratif, réversible, serviciel, et RSE. Outre le fait de pouvoir se réunir, recevoir et célébrer, venir au bureau doit aussi constituer en soi une expérience, fournir davantage de confort et de plaisir que le télétravail.

Plus globalement, comment voyez-vous évoluer le marché francilien des grandes surfaces cette année ?

Eric Beray : au regard des négociations avancées en cours, nous anticipons un volume placé qui devrait dépasser la barre des 750 000 m² en 2022, permettant de se rapprocher de la moyenne décennale des grandes surfaces (865 000 m²). Cette accélération de la dynamique de marché résulte de bons indicateurs économiques, avec 4,3 % de croissance attendus en 2022 et un marché de l’emploi au plus haut depuis 2008 ; d’une forte volonté de changement de la part des entreprises, engendrant des mouvements et des transferts sur de nouveaux immeubles plus adaptés ; de la qualité de l’offre disponible sur le marché, permettant de répondre à la « révolution des usages » (1,9 million de mètres carrés d’immeubles neufs disponibles à moins d’un an en Ile-de-France).

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ce créneau ?

Eric Beray : incontestablement, l’année 2021 a été un excellent cru pour l’équipe grandes opérations de BNP Paribas Real Estate. Coté demande, nous avons accompagné 20 utilisateurs dans le cadre de nouvelles prises à bail supérieures à 5 000 m² (sur les 45 transactions intermédiées du marché). Et côté offre, 23 transactions ont été réalisées au côté des bailleurs, soit une part de marché de 53 % !

Le CIC/Crédit Mutuel sur le Centre d’Affaires Paris-Victoire, dans le 9ème (15 000 m²)…

… Sagemcom sur « Alphabet », à Bois-Colombes (19 500 m²)…

Loïc Cuvelier : parmi les très belles opérations signées par nos équipes, nous pouvons notamment citer le CIC/Crédit Mutuel sur le Centre d’Affaires Paris-Victoire, dans le 9ème (15 000 m²) ; le Campus Cyber sur « Eria », à La Défense (26 000 m²) ; Sagemcom sur « Alphabet », à Bois-Colombes (19 500 m²) ; CGI sur « Carré-Michelet », à La Défense (11 600 m²) ; Worldline sur la tour Voltaire, toujours à La Défense (13 700 m²) ; le Groupe Beaumanoir sur « Bloom », dans le 12ème (7 600 m²) ou encore la société Margiela sur le 12, place des Etats-Unis, dans le 16ème (5 400 m²).

… le Campus Cyber sur la tour Eria, à La Défense (26 000 m²)…

ou encore CGI sur « Carré-Michelet », à La Défense (11 600 m²) : autant d’exemples de grandes transactions réalisées par BNP Paribas Real Estate.

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Eric Beray : pour répondre à la reprise du marché, notre équipe grandes opérations est de nouveau en phase de développement, avec des recrutements prévus aussi bien côté « brokerage » que pour les fonctions support. Il s’agit, ici, de toujours mieux accompagner nos clients utilisateurs, en collaboration avec nos équipes conseil workplace & AMO, tout en se renforçant dans notre capacité à animer efficacement les mandats confiés par les investisseurs…

Eric Beray et Loïc Cuvelier (BNP Paribas Real Estate Transaction) : « la demande exprimée en grandes surfaces demeure encourageante »…