Le marché locatif de l’immobilier logistique semble être resté solide l’an passé. Quel rapide bilan ?

Effectivement, le marché de l’immobilier logistique est resté très solide en 2022 avec un volume de demande placée d’environ 4 millions de mètres carrés pour 220 transactions, majoritairement locatives et de « classe A ».

80 % des implantations se sont portées sur la dorsale. Le premier marché reste l’Ile-de-France et le sud de l’Oise avec plus de 1,1 million de mètres carrés placés. Les régions Hauts-de-France et Rhône-Alpes (élargie) ont enregistré des volumes de commercialisation très satisfaisants avec, respec- tivement, plus de 600 000 m2 enregistrés. La région Paca, avec près de 400 000 m2, est au niveau de sa moyenne quinquennale. Enfin, la région Centre- Loire (Grand Orléans) connaît, pour sa 4ème année consécutive, un niveau très satisfaisant avec plus de 350 000 m2.

Une vingtaine de transactions XXL ont été enregis- trées sur l’ensemble du territoire pour près de 1,2 million de mètres carrés. La plus importante a été l’implantation de Zalando en Seine-et-Marne pour 140 000 m2, mais nous pouvons également citer la location de 93 000 m2 à la SED sur l’opération Telamon, à Nanteuil-le-Hardouin (60) lancée « en blanc » par Panhard, puis vendue à Deka.

Les opérations clés en main représentent, comme chaque année, près d’un tiers des opérations en France. A noter que sur les six dernières années, nous avons enregistré près de 11 millions de mètres carrés pour 420 clés en main. Une preuve du renouvellement et de la modernisation du parc logistique.

Quelles évolutions pour la demande ?

Pour répondre aux attentes des consommateurs, les sociétés continuent à faire évoluer leur outil logistique, à le rationaliser, en recherche d’optimisation des flux et de massification des stocks. Une grande majorité des demandes clients prend en compte des aspects liés à la mécanisation ou la robotisation à intégrer dans leur futur entrepôt. C’est pourquoi nos consultants travaillent en étroite collaboration avec notre équipe de conseil en « supply chain », Traker.

L’implantation est également un critère important, son choix permettant de conserver le personnel existant et/ou de pouvoir recruter dans un bassin d’emplois de qualité.

Le volet environnemental et le respect des politiques RSE sont également aujourd’hui des critères essentiels dans le choix des utilisateurs. Face à la crise énergétique que nous connaissons actuellement, ces derniers recherchent des immeubles économes, efficients et respectant l’environnement.

L’offre répond-elle à cette demande ?

Sous l’effet des nombreux développements « en blanc » initiés par les promoteurs et de l’intérêt des investisseurs pour ce segment de marché, le parc des entrepôts s’est considérablement modernisé. On remarque, d’ailleurs, un fort volume enregistré d’opérations clés en main, souvent de grande taille. En terme d’efficience d’exploitation, ces nouveaux développements répondent parfaitement aux attentes des utilisateurs.

Le taux de vacance national, en incluant les chan- tiers actuellement en cours, s’établit autour de 4 %. Il est à noter que l’offre disponible à un an est très inégalement répartie sur le territoire. Des marchés comme ceux en Rhône-Alpes, Paca, à Bordeaux ou encore à Nantes disposent d’un niveau d’offre disponible très faible. C’est également le cas, dans une moindre mesure, en Ile-de-France.

Comment voyez-vous évoluer ce marché cette année ?

En dépit d’une conjoncture économique défavorable (baisse de la consommation des ménages et hausse de la facture énergétique surtout), la demande exprimée en logistique demeure soutenue et ce, dans un marché très tendu à l’offre. A ce jour, nous enregistrons une centaine de demandes exprimées pour un total d’environ 1,8 million de mètres carrés à placer ! D’ailleurs, nous venons de signer de belles transactions locatives comme, par exemple, 50 000 m2 dans la Vallée du Rhône. D’autres sont à venir !
En synthèse, nous constatons toujours une expression de demandes couvrant toutes les tailles d’entrepôts, de la cellule unitaire de 5 000 m2 jusqu’au XXL…

Quelle(s) perspective(s) pour les valeurs locatives ?

Sur l’ensemble des principaux « hubs » logistiques en France, nous vivons une forte hausse des loyers s’expliquant par une raréfaction des offres existantes et une pénurie de développements d’offres nouvelles. Ainsi, sur les deux dernières années, le loyer « prime » en Paca et à Lyon a augmenté de 20 % et en Ile-de-France, de 10 %. Or, aujourd’hui, le promoteur logistique subit une hausse des coûts de construction d’environ 15 à 20 % et l’investisseur, quant à lui, est contraint de dégrader sa valorisation du fait de la décompression du taux de sortie, avec un paramètre qui reste à un niveau élevé, à savoir le coût du foncier…

Ainsi, nous anticipons un très fort ralentissement des opérations « en blanc » sur les deux prochaines années. Ce qui contribuera à permettre une bonne commercialisation des opérations en cours de chantier, à maintenir une offre disponible à un niveau historiquement bas sur l’ensemble du territoire et, par conséquence, à conserver une croissance des loyers.

Quels résultats pour BNP Paribas Real Estate dans ce marché ?

Notre pôle industriel se découpe en quatre entités totalisant 75 collaborateurs : le département logis- tique France composé de 17 consultants ; le département investissement logistique France qui com- prend 5 consultants ; le département activités Ile-de-France, composé de 35 consultants et le département Traker, conseil en « supply chain », qui comprend une dizaine d’ingénieurs.

Ces quatre entités travaillent en parfaite synergie aux côté de l’« Industrial Lab’ », une équipe dédiée composée d’analystes, de chargés de marketing et communication et d’un outil de data base très complet, fortement apprécié de nos clients.

Fort de cette organisation mise en place en 2019, le département logistique, animé par Arthur Rodriguez, a depuis accompagné plus de 120 exploitants et prestataires logistiques pour plus de 1,7 million de mètres carrés, soit précisément un quart des parts de marché en volume placé (ou un tiers en nombre de transactions France entière) hors direct.

Parmi les 44 transactions réalisées en 2022 par le département logistique de BNP Paribas Real Estate, nous pourrions citer la location de 40 000 m2 d’entrepôts par le Groupe Sofia, à Puceul (44) sur un projet développé par Altarea ou Lidl, qui a pris en location trois plateformes sur les communes de Baulieu-sur-Layon (49, « Bentall Green Oak »), Saint-Martin-de-Crau (13, Logicor) et Marolles- sur-Seine (77, Clarion Grammercy) pour plus de 90 000 m2 ou encore une messagerie de 12 000 m2 au Coudray-Montceaux (91), développée par Telamon pour le compte de GLS.

Franck Poizat (BNP Paribas RE Transaction France) : « la demande exprimée en logistique demeure soutenue »