Quel premier bilan pour l’investissement en immobilier logistique au cours du 1er trimestre ?

Le bilan est extrêmement positif pour l’investissement sur le marché industriel et logistique au cours des trois premiers mois de l’année. Les volumes sont historiques avec 50 % de plus investis par rapport au premier trimestre 2019. Nous recensons, en effet, pas moins de 1,5 milliard d’euros engagés dans l’Hexagone.  On retiendra, notamment, la cession du portefeuille paneuropéen de GreenOak à notre client Patrizia, dont la partie française représente environ 550 millions d’euros, ou encore le portefeuille de Carlyle que nous avons vendu a Ivanhoé Cambridge pour un montant d’environ 370 millions d’euros.  Bien sûr, ces transactions sont l’aboutissement de négociations entamées l’année dernière – qui fut une année record (avec 6 milliards d’euros investis dans l’industriel et la logistique) – et ne préjugent pas du futur… même si nous pensons que nous devrions cette année dépasser les 3 milliards d’euros investis, ce qui serait encore au-dessus de la moyenne historique.

Les taux de rendement au plus bas ont également été confirmés à 4 % pour le neuf et 5 % pour l’ancien en logistique ; 5,25 % pour l’industriel neuf, ce qui correspond à des valeurs vénales pour le neuf qui se sont envolées au-delà de 1 000 euros du mètre carré.

On dit que la logistique est relativement épargnée. Qu’en pensez-vous?

Si cette période annonce un tournant du cycle immobilier, le secteur de l’immobilier logistique semble offrir une meilleure résistance car il repose sur de solides fondamentaux.

Du point de vue immobilier, les produits logistiques sont des bâtiments de grande qualité, dont l’offre est encore inférieure à la demande dans certaines régions et notamment du point de vue des autorisations ICPE ; des bâtiments qui offrent, par ailleurs, des valeurs locatives parmi les plus basses d’Europe.

Du point de vue financier, tant que les taux d’emprunt restent très bas et même si les marges des banques augmentent, l’écart entre le coût de l’argent et la rentabilité des entrepôts reste supérieur aux autres classes d’actifs.

Du point de vue économique, la croissance inexorable du e-commerce et la nécessité d’approvisionner les villes de manière toujours plus rapide, toujours plus propre, en font un actif stratégique pour le fonctionnement de l’économie et la consommation.

Quel impact, selon vous, la crise sanitaire actuelle peut-elle avoir sur l’immobilier logistique ?

Bien que cette crise ait mis en relief le rôle particulièrement crucial de la logistique, cette dernière ne devrait pas échapper à la crise.

Sur le marché de l’investissement, l’impact va concerner principalement les produits non « core », pour lesquels la plupart des investisseurs qui s’y intéressent auront recours à une dette plus coûteuse. Il faut s’attendre à un écart plus marqué avec les produits « core ».

Sur le marché locatif, l’impact va se traduire par une baisse de la demande placée et une stabilisation des valeurs locatives, particulièrement pour les secteurs hors agro-alimentaire et sur le marché des locaux d’activités.

Cependant, ces impacts seront limités grâce à de puissants amortisseurs ; conjoncturels, d’abord, par un report sur la pierre en période de forte volatilité et particulièrement sur cette classe d’actifs qui résiste mieux ; structurels ensuite, du fait du déséquilibre entre la masse des capitaux disponibles, notamment par les « cash players », en rapport avec l’offre existante.

Quelles conséquences pour votre activité de conseil ?

Cette période devrait permettre un rééquilibrage des valeurs et être source d’opportunités.

Concernant les transactions investissement, la plupart des opérations bien engagées avant la crise ont pu aller jusqu’à la signature sans encombre ; celles en cours de négociation ou prêtes à démarrer ont été, pour la plupart, suspendues pour être reportées post confinement. Il faut donc s’attendre à un redémarrage au cours des troisième et quatrième trimestres.

Par ailleurs, bien qu’il soit encore trop tôt pour l’estimer avec précision, nous pensons que des opportunités d’arbitrage devraient venir de la part de certains utilisateurs dans le cadre d’opérations de « sale and leaseback » ou d’investisseurs dont la situation financière le requiert…

 Plus précisément, quels résultats pour CBRE dans ce créneau de marché depuis le début de l’année et comment vous organisez-vous ?

Sur le 1er trimestre, les résultats sont inespérés : notre équipe de 10 spécialistes a réalisé plus de transactions que sur l’ensemble de l’année dernière avec 14 transactions représentant un volume de 1,45 milliards d’euros. Bien sûr, il s’agit de la concrétisation de transactions dont les négociations étaient engagées depuis l’an passé, mais nous disposons encore d’un milliards d’euros de transactions en cours de négociation bien avancées pour cette année…

 A plus long terme, comment voyez-vous évoluer la classe d’actifs de l’immobilier logistique ?

La classe d’actif de l’immobilier logistique est une valeur de placement d’avenir, d’abord parce que la démographie urbaine augmente tout comme les modes de consommation via le e-commerce et qu’il faut une chaîne de stockage et d’éclatement des produits jusqu’à la livraison, depuis les méga plateformes au barycentre des chemins d’importation, des transports routiers, des bassins d’emploi, des capacité ICPE et des destinations finales, en passant par les messageries pour éclater ces marchandises jusqu’au point relai en milieu urbain dense. Ensuite, parce que ces bâtiments ont considérablement évolué et font appel à des normes strictes qui augmentent leur longévité, leur liquidité et diminuent leur « capex ». Enfin, parce que, même en temps de crise, il faut, coûte que coûte, continuer à « nourrir » la ville.

François Le Levier (CBRE) : « la logistique, une valeur de placement d’avenir »…