Quel rapide bilan du marché tertiaire locatif francilien tel qu’il s’est présenté au cours des premiers mois de l’année ?

Les premiers mois de l’année 2026 ont marqué un démarrage lent du marché locatif francilien, avec une demande placée en retrait par rapport aux moyennes historiques. Du fait du contexte géopolitique et économique incertain, les utilisateurs restent prudents dans leurs décisions immobilières et les cycles de décision s’en trouvent rallongés.

Sans surprise, la tendance est à la renégociation des baux dans une grande majorité des cas. Aujourd’hui, l’activité est essentiellement concentrée sur les petites et moyennes surfaces, deux segments qui font preuve de résilience.

Les grandes transactions semblent faire défaut. Comment voyez-vous évoluer ce créneau du marché dans les mois à venir ?

Les grandes transactions se font plus rares, en raison notamment de la mise en pause ou du report de certains projets immobiliers, souvent liés à des arbitrages internes stratégiques. En réalité, l’évolution de ce segment de marché est intrinsèquement liée à la visibilité économique, notamment pour les entreprises de dimension nationale. En effet, nous observons à travers différentes missions que nous menons actuellement pour des entreprises internationales que cette contrainte est moins avérée. Ces dernières déploient leurs stratégies immobilières à l’échelle mondiale et ne se contraignent pas aux aléas locaux.

Nous sommes relativement confiants dans une reprise progressive du marché. Il existe une réelle tendance de fond en faveur du bureau. Plusieurs grandes entreprises ont récemment réaffirmé leur attachement au présentiel, total ou partiel – avec parfois une réduction des jours de télétravail. Dans la plupart des cas, nous constatons que les directions générales considèrent le bureau comme un levier essentiel de cohésion entre les équipes ; il permet une meilleure intégration des nouvelles recrues et facilite la transmission des savoirs. Le rapport au travail continue ainsi d’évoluer.

Paris semble particulièrement impacté avec une baisse de la demande placée et une hausse du stock de bureaux. Quelle est votre analyse du marché intra-muros ?

Oui, Paris est particulièrement exposé. Au premier trimestre 2026, le marché intra-muros a reculé de 23 % par rapport au premier trimestre 2025. L’augmentation de l’offre immédiatement disponible s’explique par deux facteurs concomitants : des libérations et des livraisons.

Aujourd’hui, la rétention est le maître mot pour les propriétaires, ce qui explique qu’il y ait une pression forte à la baisse qui s’exerce sur les loyers, avec des phénomènes de « repricing » de plus en plus fréquents. Cette pression est particulièrement marquée sur les surfaces inférieures à 5 000 m².

Cependant, cette analyse est à nuancer. Les actifs « prime », bien situés et bien desservis, sont préservés et continuent d’afficher des valeurs élevées. Les typologies d’entreprises présentes dans le QCA (Quartier central des affaires, ndlr) sont généralement celles qui sont en mesure d’absorber ces niveaux de loyers. Y sont représentés les secteurs de la tech, de la finance et du conseil.

À l’échelle intra-muros, plusieurs arrondissements enregistrent de bonnes performances. Certains arrondissements comme les 10ème, 12ème, 13ème, 14ème et 15ème affichent une résilience très nette sur le segment des petites surfaces. La première couronne, quant à elle, accuse une baisse de l’ordre de 53 % sur un an, pénalisée par l’absence de grandes transactions.

A ce propos, quel bilan pour les autres secteurs franciliens ?

Le marché de bureaux francilien se recompose autour de pôles offrant un bon équilibre entre accessibilité et compétitivité locative.

La Défense affiche des résultats satisfaisants, portée par la qualité de sa desserte et des loyers attractifs. Les valeurs « prime » s’y établissent autour de 600 euros (HT, HC)/m², contre 1 250 euros (HT, HC)/m² à Paris, ce qui en fait une alternative pertinente pour de nombreuses entreprises, notamment sur l’offre neuve.

Saint-Ouen bénéficie également de dynamiques favorables, liées notamment à l’hyper accessibilité métro-RER et à des niveaux de loyers compétitifs. Certaines entreprises continuent de considérer la Seine-Saint-Denis comme une option crédible comme en témoigne notamment le projet de déménagement de Procter & Gamble vers le Campus Stories, situé à Saint-Ouen.

Boulogne constitue également un marché attractif, avec des loyers pouvant atteindre 550 euros (HT, HC)/m² au plus haut pour les actifs les plus qualitatifs.

Un mot sur les régions ?

Le constat est globalement similaire en régions. Les grandes transactions sont en repli lors du premier trimestre 2026 et la demande placée est en recul par rapport à l’année dernière.

Les entreprises font le choix de renégocier leurs baux et/ou reportent leur projet immobilier. Certaines métropoles conservent néanmoins une dynamique propre, notamment grâce à leur attractivité économique et à la qualité de leurs infrastructures.

À l’inverse de l’Ile-de-France, l’absence d’offre disponible ou en cours de développement dans certaines villes contraint les marchés faute de solutions à court terme.

Globalement, comment voyez-vous évoluer la demande placée ? Et les valeurs locatives ?

A court terme, la demande placée devrait rester modérée en Ile-de-France, dans un contexte toujours marqué par l’attentisme des utilisateurs et la prédominance des renégociations.

Les valeurs locatives continuent d’évoluer de manière contrastée. Les actifs les moins qualitatifs restent sous pression, tandis que les immeubles « prime », bien situés et répondant aux exigences environnementales, conservent des niveaux de loyers globalement stables. Cette polarisation du marché devrait se poursuivre dans les prochains mois…

En plus des missions de la BCE (Banque Centrale Européenne, ndlr), gageons que les positions géopolitiques et économiques outre-Atlantique soient un accélérateur à la résistance et à la solidité européenne.

La situation internationale joue-t-elle un rôle dans la morosité enregistrée sur le marché locatif ?

Il est un peu tôt pour pouvoir l’affirmer. Aujourd’hui, nous n’observons pas d’impact direct et significatif de la situation géopolitique internationale sur la demande des utilisateurs de bureaux en Ile-de-France. Néanmoins, dans un contexte d’incertitude, nous sommes pleinement conscients qu’il existe un risque de ralentissement de certains projets, en particulier pour les entreprises engagées dans des démarches d’optimisation des coûts.

Quelles sont, actuellement, les grandes tendances de la demande de bureaux dans un contexte qui ne semble plus être à l’heure du télétravail ?

Il y a plusieurs grandes tendances structurelles dont certaines que l’on observait déjà durant la période post-Covid.

La localisation reste un critère déterminant. Près de 69 % des volumes placés concernent des actifs situés à moins de cinq minutes d’une station de métro ou de RER et 23 % se situent entre cinq et dix minutes. Il est clair que la localisation et l’accessibilité sont des critères de choix pour les directions immobilières.

Enfin, même si le télétravail demeure – en moyenne 1 jour par semaine –, les entreprises cherchent à repenser le bureau en profondeur. Les espaces deviennent plus modulaires, plus polyvalents et s’inspirent parfois des standards de l’hôtellerie premium. Le bureau s’impose ainsi, de plus en plus, comme un outil stratégique au service de l’attractivité, de l’engagement et de la performance collective.

Autre critère redevenu prioritaire : la recherche d’économies. Les entreprises intègrent de façon prégnante cette dimension afin de poursuivre l’optimisation des coûts d’exploitation.

Quels résultats pour CBRE dans ces marchés locatifs ?

Dans un marché plus exigeant, marqué par des cycles de décision allongés, nous continuons à accompagner nos clients sur l’ensemble de leurs enjeux immobiliers avec une forte mobilisation de nos équipes.

Notre activité reste soutenue, notamment sur les opérations de taille intermédiaire, qui concentrent aujourd’hui l’essentiel de la demande. Nous observons également une intensification des missions de conseil, en particulier sur les stratégies d’optimisation immobilière, de renégociation ou de repositionnement d’actifs. Nos volumes d’activité en cette fin de premier trimestre sont équivalents à ceux enregistrés l’année dernière à la même date, ce qui nous donne de bonnes perspectives pour l’année 2026 dans sa globalité.

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Dans un contexte de marché en recomposition, notre stratégie s’articule autour de trois axes.

Tout d’abord, poursuivre le développement de notre positionnement de conseil, en accompagnant nos clients dans des problématiques qui se complexifient, qu’il s’agisse d’optimisation de portefeuille, d’arbitrages immobiliers ou d’adaptation aux nouveaux modes de travail. Les enjeux à ce titre ne se limitent pas à l’Ile-de-France ou au territoire national, mais bien à une couverture internationale globale.

Ensuite, capitaliser sur les grandes mutations du marché qui sont en train de s’opérer, notamment la transformation des usages et la recherche de flexibilité, qui redéfinissent les attentes des utilisateurs, sans oublier la montée en puissance des enjeux ESG encore et toujours.

Enfin, nous poursuivons le développement de nos expertises sur les marchés les plus dynamiques et sur les actifs de qualité, qui concentrent aujourd’hui la majorité de la demande.

Un conseil aux utilisateurs ?

Dans un marché plus favorable aux utilisateurs, il est essentiel d’adopter une approche opportuniste.

D’une part, les conditions de marché offrent de réelles marges de négociation. C’est donc un moment propice pour optimiser ses conditions immobilières et reconsidérer sa stratégie d’implantation.

D’autre part, il est important de ne pas raisonner uniquement en termes de coûts. Le bureau reste un catalyseur de rétention des talents et de performance collective. Dans un contexte économique complexe et manquant de visibilité, les entreprises ne s’y trompent pas en considérant encore plus le bureau comme un levier de croissance et de productivité.

Grégoire de La Ferté (CBRE) : « un moment propice pour optimiser ses conditions immobilières »…