Les SCPI d’Advenis ont-elles été impactées par la crise ?

Nous avons, bien entendu, assuré la continuité de l’activité pendant le confinement ; de plus, le début d’année est toujours une période très dense, avec la mise en place des baux, des taux, la collecte des loyers du premier trimestre… Néanmoins, elle ne fut pas trop perturbée par la crise du Covid-19, la seule différence par rapport à d’habitude étant la généralisation du télétravail. Vis-à-vis des SCPI, les véhicules d’Advenis sont surtout concentrés à 90 % sur le résidentiel dans les grandes métropoles, où très peu de problématiques de loyers se sont présentées en raison de la crise sanitaire, celle-ci ayant surtout touché les commerces ou l’hôtellerie. Les bureaux représentent 5 % de notre patrimoine, l’hôtellerie 5 % également. Nous avons, donc, été très peu impactés et nous avons mis en place des solutions de report ou d’annulations face aux difficultés qui se sont présentées. Vis-à-vis du résidentiel, les problématiques furent surtout liées à l’impossibilité de faire visiter ou de vendre des biens vacants pendant la période ; or, notre taux d’occupation est de l’ordre de 99 %, donc l’impact fut, là aussi, très limité. De plus, notre modèle d’investissement est basé sur le long terme, sur le déficit foncier, sur une durée de 15 ans, qui privilégie des cycles longs, les plus à même d’absorber les impacts d’une crise.

Y’a-t-il eu une différence majeure entre la situation en France et en Allemagne ?

Deux de nos SCPI sont investis à 100 % en Allemagne, dans le résidentiel comme le tertiaire ; or, même une SCPI consacrée à l’immobilier tertiaire comme Eurovalys n’a pas été tant impactée par la crise en raison des choix stratégiques outre-Rhin… Nous avons choisi de créer ces véhicules parce que l’Allemagne est la première économie européenne, et elle l’a prouvé à nouveau pendant la crise sanitaire, non seulement avec l’impact moindre qu’en France du Covid-19, qui a provoqué un confinement plus léger, où les salariés allemands ont continué à se rendre au bureau. Nous avons pu, ainsi, poursuivre l’asset management, des signatures de baux et des acquisitions, comme fin mai à Reutlingen. Le déconfinement en Allemagne a eu lieu dès le 22 avril, avec donc un impact moindre de la crise sanitaire sur l’économie ; de plus, comme à son habitude, l’Allemagne a su capter l’environnement locatif et a proposé aux locataires de reporter leurs loyers d’avril à juin 2020 et de les étaler de juillet 2020 à décembre 2022, en s’entendant avec leurs propriétaires. De plus, nos locataires en Allemagne sont de grands groupes, donc des locataires de premier plan ; nous avons eu des renégociations de baux, mais elles furent traitées au cas par cas et nous sommes parvenus à une solution d’étalement des loyers…

Or, une de vos SCPI, Elialys, avait signé sa première implantation en Espagne avant la crise sanitaire : là, la situation a été beaucoup plus dramatique…

Bien entendu, en Espagne, la crise sanitaire fut bien pire et le confinement beaucoup plus strict. Cependant, notre implantation en Espagne est encore réduite et des produits immobiliers commencent à revenir sur le marché espagnol après le déconfinement. En tant qu’investisseur, nous pouvons confirmer qu’il y a de l’avenir pour l’immobilier espagnol et nous sommes bien positionnés pour continuer à investir dans ce pays…

Vous êtes positif vis-à-vis des intentions de vos investisseurs ?

Il y a eu très peu de décollecte, pas plus que d’habitude ; les investisseurs de SCPI en général sont présents pour plus de dix ans et craignent donc moins les effets d’une crise, puisque les durées sont bien là pour absorber ces dernières. Il y a eu, en revanche, un ralentissement de la collecte, bien normal, d’une part en raison de l’attentisme compréhensible des investisseurs et de l’autre, parce que les distributeurs ont eu du mal à rencontrer leurs clients pendant le confinement. Mais, nous avons profité de ce dernier pour mettre en place la dématérialisation et la signature électronique. La baisse de la collecte fut de 50 %, alors que nous pensions, en début de la crise, qu’elle serait proche de zéro ! Cela démontre bien la résilience du marché des SCPI. Cependant, comparé à un premier trimestre 2020 qui fut très bon, le deuxième trimestre va être en retrait. Mais nous comptons sur un regain de l’activité et des opportunités, une accélération pour revenir à un rythme classique. Nous demeurons confiants quant à notre distribution au terme de l’année 2020 et la qualité de nos recettes locatives.

Vous restez donc optimiste ?

Je ne vous cache pas que, début mars, ma réponse aurait été bien plus différente ! Mais nous le sommes, grâce au maintien de la collecte, à la qualité de nos locataires et au comportement des banques, puisque nous avons réellement craint qu’avec la crise, celles-ci se placent de plus en plus en retrait. Or, les taux de crédit se sont maintenus en Allemagne après le déconfinement. Les SCPI ont encore de belles heures devant elles, surtout quand on voit le succès du Livret A pendant le confinement. Donc, la collecte des SCPI devraient bien se porter en raison de leur rendement qui demeurera haut.

Jean-François Chaury (Advenis REIM) : "les SCPI ont encore de belles heures devant elles"...