Quel rapide bilan du marché locatif tertiaire francilien tel qu’il s’est présenté l’an passé ?

L’année 2022 s’est terminée de façon dynamique sur le marché francilien des bureaux avec près de 602 300 m2 commercialisés au quatrième trimestre. La demande placée sur l’ensemble de l’année a, ainsi, atteint 2 108 300 m2 via 3 000 signatures, une performance proche de la moyenne décennale, que ce soit en mètres carrés (-5 %) ou en nombre de transactions (-3 %). La recherche des meilleures implantations est restée, sans nul doute, le moteur de la demande en 2022, entraînant une nette dichotomie entre les marchés les plus identifiés, qui excèdent pour la plupart leur moyenne de long terme, et les autres secteurs. Paris QCA (22 % de la demande placée), Paris Centre-Ouest (7 %), La Défense (10 %) et Neuilly/Levallois (6 %) ont, ainsi, concentré à eux seuls 45 % des volumes commercialisés. L’offre immédiate, relativement stable depuis un an, a connu une hausse de 5 % en fin d‘année pour dépasser 4,3 millions de mètres carrés disponibles, soit un taux de vacance de 7,8 %. La trajectoire de l’offre sur les différents marchés fait apparaître une stabilisation des disponibilités à Paris à un niveau faible (3,5 % de vacance) et dans le Croissant Ouest (13,6 %), et une vacance toujours orientée à la hausse à La Défense (15,7 %) et en Première Couronne (14,2 %).

Comment voyez-vous évoluer ce marché cette année ?

2023 ne sera pas une année simple à décrypter dans la mesure où le contexte économique et financier est très peu lisible. D’expérience, les périodes d’incertitudes ne favorisent pas les décisions immobilières et le marché locatif sera probablement sur une dynamique inférieure à celle observée en 2022, du moins pour la première partie de l’année. Toutefois, certains moteurs ne doivent pas être négligés, comme la recherche d’optimisation de l’immobilier, à la fois en mètres carrés (déploiement du flex-office) et en coût complet d’occupation (dépenses énergétiques). Ces motivations pour- raient représenter un levier de demande en 2023. Le critère environnemental se place aujourd’hui au même niveau que les ambitions financières. Les immeubles « verts », qui permettent à la fois de répondre aux engagements RSE et aux contraintes du décret tertiaire, valorisent les entreprises, mais soutiennent également leurs enjeux de maîtrise des niveaux de charges.

Quelle(s) évolution(s) dans les demandes des utilisateurs ?

Deux éléments majeurs perdureront en 2023 : la recherche de la qualité de l’immeuble, de la localisation, des services, au détriment de la surface et ceci, afin de continuer à attirer et à retenir les talents. Et la recherche d’un immobilier plus durable et répondant aux besoins des entreprises pérennes.

Quelle(s) perspective(s) pour les valeurs locatives ?

Dans ce contexte chahuté, le marché devrait plus que jamais rester segmenté, avec toujours une forte demande pour les marchés les plus établis et facile- ment accessibles. La segmentation s’opérera aussi fortement selon la qualité des immeubles avec une recherche de performance. Ainsi, les actifs de très bonne qualité situés dans les quartiers matures pourront voir augmenter leurs loyers, tandis que les marchés de périphérie, pour la plupart en suroffre, devraient connaître une baisse de leurs loyers, au moins sur les actifs secondaires, alors que les actifs « prime » pourraient encore tirer leur épingle du jeu sur la base de leur performance environnementale…

Et le marché des régions ?

Le marché des régions a réalisé sa deuxième performance historique en 2022. Malgré la succession de crises, l’essor de la dynamique tertiaire en régions ne cesse de croître depuis plusieurs années. Avec plus d’1,5 million de mètres carrés commercialisés dans les neuf principales métropoles régionales – un chiffre en hausse de 8 % sur un an et supérieur de 14 % à la moyenne quinquennale -, les régions ont représenté 43 % de la demande placée au niveau national, contre 29 % il y a dix ans. Notons que la région lyonnaise, premier marché régional, a vu sa demande placée bondir de 11 % à 325 000 m2 ; Lille a signé sa deuxième performance historique et Toulouse a surperformé avec une hausse de 41 % des volumes commercialisés.

L’attractivité de ces métropoles connectées, offrant un cadre de vie privilégié, se trouve renforcée dans cette période post-Covid. Les grands utilisateurs, à la faveur de la réorganisation de leur empreinte immobilière, n’hésitent plus à y localiser tout ou partie de leur activité. Notons qu’en 2022, plus de 250 grandes opérations ont porté 50 % des volumes placés en régions.

Face à cet engouement, et malgré de nombreux programmes en cours, l’offre disponible à un an enregistre une baisse globale de près de 10 % et de nombreux marchés voient leur taux de vacance avoisiner les 4 %, signe de tension à l’offre. Dans ce contexte, si les valeurs locatives « prime » restent globalement stables – de 190 euros (HT, HC)/m2 sur Montpellier à 340 euros sur Lyon –, les valeurs moyennes du neuf et du seconde main progressent significativement.

« Dans ce contexte chahuté, le marché devrait plus que jamais rester segmenté »

Ces marchés moins sensibles à la conjoncture internationale et au tissu économique résilient demeurent un véritable relai de croissance pour le marché tertiaire. Dotés de parcs plus récents que les marchés établis, les régions devraient également tirer profit des nouvelles mutations immobilières en cours via la prépondérance d’actifs de nouvelle génération adaptés aux nouvelles normes, flexibles, économes et vertueux.

Quels résultats pour JLL dans ce marché ?

JLL continue à se différencier par les offres de service que nous proposons, toujours tournées vers les besoins précis des entreprises et des investisseurs, mais aussi et surtout par une prise en compte dans l’ensemble de nos classes d’actifs, nos métiers et nos géographies, du développement durable. De ce fait, JLL va très bien et réalise de très belles transactions..

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Etre toujours plus à l’écoute et guider vers des conseils plus éclairés sur la prise en compte des enjeux de demain.

Quel(s) conseil(s) à un utilisateur ?

Favoriser le bien-être des collaborateurs de son entreprise et l’évolution de son groupe par la prise en compte et l’exécution de la stratégie de développement durable.

Marie-laure Leclercq de Sousa (JLL) : « certains moteurs ne doivent pas être négligés »...