Quelles ont été et sont les conséquences, à court terme, de la crise sanitaire pour votre activité ?

A très court terme, nous avons créé, le 17 mars, une cellule de crise au sein du groupe pour assurer et assumer l’administration de la société et le suivi des opérations en cours. Le mot d’ordre était alors : rassurer nos locataires, se rapprocher de nos financeurs et adopter un peu de souplesse vis-à-vis des engagements pris. Le télétravail a permis d’assurer tout cela, tout en conservant la rigueur qui est la nôtre. La décision, prise il y a plus d’un an déjà, d’évoluer vers le « full digital » a évidemment facilité les choses.

Quelle attitude à l’égard de vos locataires ? Avez-vous suspendu les loyers ?

Aucune décision globale n’a été entérinée quant à l’annulation des loyers ; nous les étudions au cas par cas, en fonction de la situation de chaque locataire. Des contacts avec chacun d’entre eux ont été initiés dès le début de la crise sanitaire et il est important aujourd’hui que nous soyons là pour les accompagner dans le redémarrage de leur activité. Eux, comme nous, sommes les maillons d’une seule chaîne.

Vous avez réalisé au moins une transaction en mode « dématérialisé » : pourriez-vous en dire plus sur celle-ci et peut-être sur d’autres ?…

En réalité, nous avons réalisé sept opérations, cessions ou acquisitions lors de la période du confinement, dont seules deux ont été communiquées (une acquisition et un arbitrage). Tous les deals que nous avions déjà initiés et ceux projetés au premier semestre 2020 ont été finalisés. Le confinement a été axé sur ces signatures dématérialisées qui demandent plus d’énergie qu’une signature classique même si, depuis un an, la digitalisation progressive déployée au sein du groupe a simplifié les choses.

De quelles transactions s’agit-il ?

Il s’agit d’acquisitions d’un montant unitaire inférieur à 15 millions d’euros, dont quatre portant sur des immeubles de bureaux et une sur un immeuble résidentiel, à Paris. Par ailleurs, 107 millions d’euros de cessions ont été réalisés, constitués principalement d’opérations tertiaires commercialisées.

Que va changer (ou pas) cette crise dans votre stratégie d’entreprise ?

Cet évènement a été violent et il est impossible d’agir comme si rien ne s’était passé. Alors, oui, nous nous sommes interrogés sur les positions des banques, le risque ou pas d’une crise des liquidités ; ce sont des questions qui demeurent à l’ordre du jour. Pour autant, nous sommes confiants dans l’avenir, justement en raison de notre stratégie historiquement axée sur des actifs parisiens ou franciliens, dotés systématiquement de sous-jacents de qualité. C’est justement la qualité de nos actifs et des opérations lancées qui nous ont toujours permis de traverser les crises successives. Notre ADN, et c’est aussi un élément fort, se fonde sur la souplesse de notre stratégie, notre positionnement opportuniste et accélérateur de tendances en fonction de l’évolution des différents marchés et des « modes » : le coworking, l’hôtellerie, le retail par exemple. Ce qui nous a sauvé, c’est de ne pas être « mono culture » et de disposer d’un important sourcing, dans des villes comme Paris ou d’autres grandes métropoles de France.

Avec un accent particulier sur le résidentiel…

L’ADN du Groupe Arcange, depuis l’origine, se fonde sur l’immobilier résidentiel et, tout au long de ces années, nous avons conforté ce positionnement. Aujourd’hui, cette typologie d’actifs reste plus que jamais d’actualité ; c’est l’un des segments qui affichent les perspectives de croissance et de création de valeur les plus favorables en terme de développement. Paris restera Paris et rien ne viendra casser cet attrait que représente la Capitale en matière de logement ; la demande restera forte et la valeur refuge immobilier a toujours une vraie raison d’être.

La concurrence semble pourtant de plus en plus forte sur le logement…

Une concurrence ponctuelle, ce sont des effets de mode et les mots d’ordre donnés dans les structures d’investissement entraînent la réallocation d’actifs et la présentation d’offres nouvelles à leurs clients. Le logement ayant fait la preuve de sa résilience, tous s’y intéressent. Mais le sujet de l’habitation demande des savoir-faire particuliers, des exigences qui ne sont pas celles des autres classes d’actifs : la gestion courante de locataires de logements, au regard de la législation, est plus complexe que la gestion d’un utilisateur de bureau. Il est clair qu’un volume important de liquidités cherchera donc à se positionner dans l’habitation, mais tous n’ont pas ou n’auront pas les compétences pour y parvenir. Alors oui, la concurrence sera plus forte, mais notre image et notre track-record tout au long de ces années sur le segment de l’immobilier résidentiel (mais pas seulement) plaident en notre faveur. Nous avançons, et plutôt bien, alors tout va bien.

Qui dit concurrence dit renchérissement des valeurs ?

Nous ne sommes pas intéressés par les mêmes deals que la plupart des investisseurs actuellement actifs sur le marché : notre savoir-faire, c’est le repositionnement d’actifs et non pas l’achat « clés en main », comme le recherchent souvent les institutionnels. Pour des raisons de dividendes à servir, ils ne souhaitent guère se positionner sur des actifs à transformer.

Quelques transactions à venir que vous pourriez évoquer ?

Deux en tout cas : une très belle opération résidentielle, à la limite Nord-Ouest du Marais (Paris 3ème) et une autre boulevard Voltaire… Nous sommes dans cette continuité et poursuivons nos acquisitions dans le résidentiel… Au total, nous avons, pour l’heure, près de 50 opérations en cours, toutes typologies d’actifs confondues.

Michaël Sfedj (Groupe Arcange) : "nous sommes confiants dans l’avenir"...