Pouvez-vous présenter la plateforme Maslow ?

Maslow est une plateforme en ligne appartenant au groupe Valority, qui s’adresse aux investisseurs locatifs en 100 % digital ; nous essayons de répondre aux besoins de sécurité et de visibilité desdits investisseurs. Notre clientèle a entre 25 et 44 ans et les expatriés français voulant investir en France représentent 30 % de notre portefeuille. Nous constatons que nombre d’investisseurs attirés par l’ancien ont peur de faire des travaux et des coûts que cela va engendrer ; d’un autre côté, ils trouvent le neuf trop cher. Concernant l’ancien, le DPE est aujourd’hui devenu un élément incontournable pour pouvoir louer son bien ; cette épée de Damoclès que constitue le fait de pouvoir encore louer son logement en 2025, 2028 ou 2034 peut en freiner plus d’un. D’où l’importance d’avoir un accompagnement pour prendre les bonnes décisions. Est-ce qu’acheter une passoire thermique, y effectuer des travaux et y investir des frais de notaire revient vraiment moins cher qu’acquérir un bien neuf, totalement opérationnel en l’état et bénéficiant d’une étiquette énergétique optimale ? C’est justement l’objet de l’étude que nous publions et qui s’intéresse aux zones géographiques propices à l’investissement dans le neuf ou, à l’inverse, dans l’ancien.

Quelle méthodologie avez-vous utilisée pour réaliser cette étude ?

Nous nous sommes basés sur de la data fiable, des estimations de prix chez les notaires et des factures de travaux déjà réalisés dans 1 000 appartements dont l’étiquette énergétique est passée de G à F ou de G à D (l’étiquette D sera obligatoire pour louer un logement à partir du 1er janvier 2034). Le cumul de l’ensemble de ces données fournit un prix de rénovation énergétique « prêt à louer », qui se situe, en moyenne, à 1 029 euros du mètre carré. En ajoutant des frais de notaire de 7,5 %, on obtient une estimation globale permettant de réaliser une vraie comparaison avec le neuf. Et, du même coup, la possibilité de scinder les villes en deux catégories : celles où il est plus intéressant de faire du neuf et celles où le débat est moins tranché, l’ancien rénové apparaissant comme une solution moins onéreuse.

Quels sont les principaux enseignements à tirer des résultats de l’étude Maslow ?

Nous avons passé au criblé une vingtaine de villes. Si l’on prend le Top 5 des villes où le neuf l’emporte sur l’ancien (La Rochelle, Bordeaux, Orléans, Bayonne, Nantes), l’on s’aperçoit qu’elles enregistrent déjà une tension locative très forte. Le neuf est donc intéressant là où l’immobilier ancien est très cher et où la tension locative est particulièrement élevée. Petit aparté : lorsque l’on décide de rénover les parties privatives d’un logement et de l’isoler par l’intérieur, entre 7 et 8 % des mètres carrés vont être perdus. Une ville comme Nice, qui affiche un écart de 8 % en faveur de l’ancien rénové par rapport au neuf, perd de facto cet avantage au regard de la future déperdition de surface ; l’écart idéal doit être au moins de 20 % pour que l’on puisse affirmer avec conviction que l’ancien rénové est plus intéressant.

Pour l’ancien, les villes qui gagnent sont Clermont, Perpignan, Reims, Nîmes et Caen ; elles ne disposent pas d’une énorme tension locative, Caen étant l’exception qui confirme la règle. Pour les villes où l’ancien est gagnant (écart pouvant atteindre 30 % entre neuf et ancien), il faut garder en tête le bémol que constitue une tension locative faible, faisant logiquement baisser les prix et rendant l’investissement locatif moins lucratif.

Beaucoup de professionnels pointent du doigt le manque de volontarisme de l’Etat concernant l’investissement locatif, affirmant que les institutionnels sont davantage privilégiés. Est-ce également votre avis ?

Par rapport au contexte, nous faisons d’abord face à une crise du financement qui entraîne elle-même une crise immobilière ; cette dernière engendre une baisse importante du volume de transactions et d’achats, mais ne se traduit pas par une baisse drastique des prix. Même si le pouvoir d’achat des ménages a perdu 30 % quand les crédits sont passés de 1 à 4 %, les prix ne se sont pas ajustés pour autant ; le vendeur et l’acquéreur ne se rencontrent pas. Néanmoins, nous constatons que les Français ont toujours envie d’investir, de placer leur argent ; leur budget d’investissement s’étant amoindri, ils se retrouvent contraints de prospecter dans des zones géographiques qu’ils ne connaissent pas, ne maîtrisent pas. C’est là qu’intervient Maslow, pour aider ces investisseurs, grâce à la data, à trouver l’endroit conjuguant le plus de paramètres possibles, entre prix raisonnables et possibilités de rendements réelles.

Concernant la politique gouvernementale, les mauvaises nouvelles s’enchaînent : aujourd’hui, l’investisseur privé peut rapidement se sentir étranglé par la hausse de la taxe foncière, conjuguée au plafonnement des loyers dans de plus en plus de villes. L’ensemble incite à une position d’attentisme de l’investisseur, voire de déportation vers d’autres marchés pour placer son argent. La situation frise parfois la caricature, avec des chirurgiens-dentistes bénéficiant de rémunérations annuelles plus que confortables à six chiffres et ne pouvant pas emprunter. Nous sommes tombés sur la tête ! Sur la mesure de plafonnement des loyers, c’est une fausse bonne idée : pour prendre l’exemple de Lyon, une annonce mise en ligne pour un T2 génère 90 dossiers en deux heures ; avec un plafonnement, le resserrement autour des « meilleurs dossiers » va d’autant plus s’accentuer et les mêmes de se retrouver toujours sur le bas-côté. Dans un contexte de marché hypertendu, ce genre de mesures n’a tendance qu’à « trier » encore davantage les aspirants locataires, privilégiant les plus « bankables ». C’est contre-productif, en somme !

Pierre-Emmanuel Jus (Maslow) : « grâce à la data, nous aidons les investisseurs dans leur recherche de rentabilité »