• Quel regard portez-vous sur les marchés locatif et de l’investissement en immobilier d’entreprise tels qu’ils se présentent depuis le début de l’année ?

Le premier semestre 2026 confirme le fait que l’immobilier d’entreprise est entré dans une phase de normalisation progressive après plusieurs années fortement perturbées par la remontée rapide des taux d’intérêt et la contraction des volumes d’investissement. Nous sommes clairement sortis de la phase de blocage qui a caractérisé une grande partie des années 2023 et 2024, mais nous ne sommes pas encore dans une reprise généralisée.

Les volumes d’investissement progressent par rapport à l’année dernière, même si cette amélioration doit être relativisée par quelques opérations majeures qui ont fortement contribué aux statistiques du marché. Il nous paraît plus intéressant de noter le retour progressif d’une certaine forme de liquidité et d’intérêt des investisseurs pour l’immobilier. Nous enregistrons davantage de dossiers à l’étude, de mandats et de discussions qu’il y a encore douze ou dix-huit mois.

Pour autant, nous ne sommes plus dans un marché uniforme. Les investisseurs ne recherchent plus simplement une classe d’actifs, mais avant tout des produits capables de générer des revenus durables, de conserver leur attractivité dans le temps et de répondre aux attentes des utilisateurs.

Cette logique se retrouve dans l’ensemble des segments du marché. Dans les bureaux, elle bénéficie aux immeubles les mieux positionnés et les plus adaptés aux nouveaux usages. Dans le commerce, les emplacements numéro un et les « retail parks » continuent de démontrer leur résilience. Dans la logistique et les locaux d’activités, les investisseurs privilégient les actifs modernes bénéficiant de fondamentaux d’occupation solides. Les actifs résidentiels « serviciels » continuent, quant à eux, de bénéficier de tendances démographiques et sociétales qui soutiennent leur attractivité à long terme.

Du côté des utilisateurs, nous observons exactement le même phénomène. Les entreprises continuent de prendre leurs décisions avec prudence, mais restent prêtes à s’engager lorsqu’elles identifient des actifs capables d’améliorer leur performance opérationnelle, l’expérience de leurs collaborateurs ou la qualité de leur environnement de travail. L’immobilier est redevenu un outil au service d’une stratégie d’entreprise.

Bref, nous revenons progressivement à un marché de fondamentaux. L’immobilier d’entreprise n’est plus aujourd’hui un marché de classes d’actifs. C’est devenu un marché de qualité d’actifs.

« Seine Saint-Germain » au 2, boulevard des Iles, à Issy-les-Moulineaux (92) : transaction pour une opération de transformation de bureaux en logements…

• Comment voyez-vous évoluer ces marchés d’ici la fin de l’année ?

Nous restons raisonnablement optimistes pour le second semestre lorsque nous regardons notre pipeline comme une forme d’illustration de la dynamique de marché, mais demeurons prudents sur le rythme de la reprise. Nous observons davantage d’activité qu’en début d’année et notre volume de transactions devrait être très sensiblement supérieur à celui du premier semestre. Néanmoins, les signaux restent contrastés. Nous avons encore vu, avant l’été, plusieurs processus de commercialisation se solder par des échecs… Cette situation illustre bien la polarisation du marché. En dehors d’actifs offrant de véritables leviers de création de valeur ou bénéficiant des localisations les plus établies, notamment dans le QCA, la rencontre entre vendeurs et acquéreurs reste difficile.

Par ailleurs, contrairement à d’autres pays européens, la France est confrontée à une problématique structurelle liée au niveau de sa dette publique. Cette situation entretient une pression durable sur les taux longs et pèse mécaniquement sur l’attractivité relative de l’immobilier par rapport à d’autres classes d’actifs. Ce ne sont pas les niveaux de l’OAT 10 ans en cette rentrée de septembre qui viendront le contredire…

Les tensions géopolitiques et énergétiques qui perdurent, les incertitudes liées aux élections présidentielles en France et leurs impacts sur l’endettement du pays font peser le spectre d’un attentisme jusqu’à la fin de l’année, qui pourrait avoir une incidence directe sur les volumes du 1er trimestre 2027…

En tant que conseil, nous ne pouvons pas bâtir notre stratégie sur l’attente d’une détente des taux. Nous devons identifier dès aujourd’hui les secteurs capables de créer de la valeur dans cet environnement. C’est ce que nous observons sur plusieurs segments qui continuent d’attirer les capitaux, qu’il s’agisse du commerce, de l’hôtellerie, des stratégies de transformation d’immeubles de bureaux ou encore du résidentiel avec services, qui bénéficie de fondamentaux particulièrement solides.

Nous entrons dans un cycle où la sélectivité primera sur le volume et où la qualité des fondamentaux redeviendra le principal moteur de performance.

… une Vefa d’une résidence étudiante rue Albert (13ème)…

• Quels résultats pour Catella sur le marché de l’investissement ?

Les résultats que nous enregistrons sont les premiers effets de la stratégie de développement engagée il y a près de trois ans. Nous avons fait le choix de continuer à investir alors même que le marché se retournait, en renforçant à la fois notre présence territoriale et notre couverture sectorielle.

Le premier chantier a concerné les régions. Nous avons profondément renouvelé les équipes sous l’impulsion de Martin Monnet et Grégoire Onillon (co-directeurs investissement régions, ndlr), et ouvert trois nouveaux bureaux à Lille, Bordeaux et Aix-en-Provence, en complément de Lyon et Nantes. Et malgré un contexte économique et géopolitique particulièrement complexe, notre activité régionale est en ligne avec le budget 2026. Nous intervenons désormais sur des actifs très variés, qu’il s’agisse de bureaux, de commerces ou d’hôtellerie, avec plusieurs signatures attendues dans les prochaines semaines, notamment à Marseille, Toulon ou Valenciennes…

À Paris, l’activité reflète parfaitement le marché actuel. Nous enregistrons de très beaux succès sur les stratégies de transformation. Une opération d’environ 40 millions d’euros à Issy-les-Moulineaux doit être signée ce mois-ci, une autre de plus de 40 millions est en cours dans la Boucle Sud et nous venons d’obtenir une nouvelle exclusivité sur un projet d’environ 50 millions d’euros dans ce même secteur.

Nous observons également une forte activité sur les actifs patrimoniaux parisiens avec plusieurs opérations récentes sur des lots de copropriété en bureaux à des adresses reconnues (Wagram, Courcelles, Matignon…), une exclusivité sur un hôtel particulier de plus de 25 millions d’euros dans le 8ème, ainsi qu’un nouveau mandat mixte commerces-bureaux d’environ 30 millions d’euros à proximité de la Porte Maillot.

Parallèlement, nous avons poursuivi notre diversification avec le recrutement d’un « head of retail » en 2025, puis d’un « head of logistics » et d’une équipe dédiée aux locaux d’activités au début de l’année 2026. Et les premiers mandats obtenus sont encourageants : un commerce pour le compte de Redevco à Boulogne, un futur mandat pour BNP Paribas REIM en centre-ville de Toulouse ou encore un portefeuille d’activités d’environ 50 millions d’euros en cours de commercialisation.

Enfin, notre activité résidentielle pilotée par Paul Cayla continue de faire référence sur le marché. Nous avons accompagné en 2026 des acteurs tels qu’AXA, Gecina, Pimco ou encore Arkéa sur des opérations couvrant aussi bien du résidentiel en bloc (ancien ou Vefa) que des résidences étudiantes ou encore des logements sociaux.

En trois ans, Catella France est devenue une plateforme beaucoup plus diversifiée, présente sur l’ensemble du territoire et capable d’intervenir sur toutes les grandes classes d’actifs. Dans le marché actuel, cette diversification constitue un avantage compétitif majeur.

• Vous avez relancé une activité sur le marché locatif. Avec quels résultats ?

Le redémarrage de cette activité s’inscrit dans une logique. Lorsque j’ai rejoint Catella il y a une vingtaine d’années au sein de l’équipe locative, à l’époque déjà cette activité avait été développée pour compléter notre métier historique d’investissement. Son rôle était de nous permettre d’appréhender au mieux les besoins des utilisateurs et d’apporter davantage de valeur à nos clients investisseurs.

C’est exactement avec le même état d’esprit que nous avons décidé de la relancer. Comprendre les utilisateurs est aujourd’hui plus important que jamais. Cela permet d’anticiper les évolutions des marchés, d’identifier des opportunités de transformation et d’accompagner les investisseurs sur l’ensemble du cycle de vie de leurs actifs.

Nous avons redémarré cette activité à travers un premier recrutement en 2025, puis renforcé progressivement l’équipe en 2026. Notre approche est volontairement ciblée. Nous concentrons nos efforts sur Paris, le QCA, l’Ouest parisien et La Défense. Nous accompagnons aussi bien des bailleurs que des utilisateurs, avec la même philosophie que celle qui caractérise Catella depuis toujours : privilégier le sur-mesure et la qualité de conseil plutôt que la recherche de volume à tout prix.

Les premiers résultats ont été très rapides, en particulier côté utilisateurs. Dès 2025, nous avons accompagné Julhiet Sterwen dans la prise à bail de 3 300 m² au 162, rue du Faubourg Saint-Honoré, puis Peter Auto sur plus de 1 000 m² dans le 18ème, à Paris. Plus récemment, nous avons conseillé Fibus dans le cadre de son déménagement de Neuilly vers la tour Alto, à La Défense, pour environ 1 000 m².

Côté bailleurs, nous intervenons principalement sur des actifs compris entre 150 m² et 4 000 m², tout en nous réservant la possibilité d’intervenir ponctuellement sur des opérations plus importantes ou des missions de portefeuille. Nous assurons actuellement, par exemple, une mission de coordination portant sur une vingtaine de lignes pour le compte d’un acteur privé.

• Vous avez déménagé vos propres bureaux. Pour quelles raisons ?

Ce déménagement répond, avant tout, à une réflexion sur l’organisation de l’entreprise et sur la manière dont nous souhaitons travailler ensemble. Lorsque la nouvelle équipe de direction a pris les rênes de Catella France en 2024, nous avons engagé une transformation qui ne concernait pas uniquement nos métiers ou nos équipes, mais également notre fonctionnement au quotidien.

Nous occupions depuis plus de douze ans un magnifique hôtel particulier rue de Lasteyrie (16ème), qui avait accompagné une grande partie du développement de Catella. Mais la surface était devenue trop importante au regard de nos usages et l’organisation des espaces favorisait davantage un fonctionnement vertical.

Nous avons donc fait le choix de nous installer dans des bureaux plus adaptés à notre organisation actuelle, sur un plateau au sein de l’immeuble « Cézanne Saint-Honoré » (8ème). L’objectif vise à favoriser les échanges entre les métiers, renforcer le collectif et créer davantage d’opportunités de collaboration entre les équipes.

Le choix de la localisation a également été important. Nous souhaitions nous rapprocher davantage de nos clients tout en évoluant dans un environnement plus central et plus vivant. Au-delà du confort quotidien, cela participe également à l’attractivité de l’entreprise pour nos collaborateurs et futurs recrutements.

Plus qu’un simple déménagement, ce projet symbolise finalement une nouvelle étape dans l’histoire de Catella France.

… une vente de locaux d’activités à Saint-Ouen-l’Aumône (95)…

• Plus généralement, aujourd’hui quelle stratégie de développement ?

Notre stratégie repose sur une conviction simple : le marché de l’immobilier est devenu plus complexe, plus technique et plus sélectif. Dans ce contexte, la création de valeur ne vient plus uniquement de l’accès au produit ou au capital, mais aussi de la capacité à comprendre les usages, à structurer des solutions adaptées et à accompagner les transformations des actifs.

Depuis près de trois ans, nous avons donc fait évoluer progressivement notre plateforme afin d’être présents sur les segments qui nous paraissent offrir les meilleures perspectives de développement, tout en conservant ce qui constitue depuis toujours l’ADN de Catella : une approche de conseil sur-mesure, fondée sur l’expertise, la proximité avec les clients et une forte implication des équipes sur chaque mandat.

Concrètement, nous avons renforcé nos métiers historiques tout en développant de nouvelles expertises. Nous avons développé une activité « retail » en investissement, que nous souhaitons compléter demain par une activité de commercialisation locative « high street ». Un recrutement est actuellement en cours sur un profil expérimenté… Nous avons également lancé une ligne logistique en investissement, dont le développement sera, à terme, également complété par une offre de conseil en locatif, ainsi qu’une équipe dédiée aux locaux d’activités et à l’immobilier industriel. Nous développons également une activité de « sale and leaseback » qui répond à une demande croissante des « corporates » dans l’environnement actuel.

Nous accordons aussi une attention particulière aux stratégies de transformation d’actifs. Une partie du parc immobilier devra évoluer dans les années à venir pour répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs et aux enjeux de création de valeur. Nous constatons déjà un intérêt croissant des investisseurs pour ces opérations.

Le développement de notre activité locative répond à la même logique. Comprendre les utilisateurs est devenu indispensable pour conseiller efficacement les investisseurs. Cette proximité avec le marché utilisateur nous permet d’anticiper davantage les évolutions et d’accompagner nos clients sur l’ensemble du cycle immobilier.

Enfin, le résidentiel – piloté par Paul Cayla et Nadir Benabed – occupe une place à part entière dans notre stratégie. C’est probablement l’activité la plus stable de Catella depuis plus de dix ans et l’un de nos savoir-faire reconnus par l’ensemble de la place. Notre activité de vente lot par lot (neuf, ancien, nue-propriété, LMNP…) a connu un développement important depuis 2015 et nous sommes aujourd’hui l’un des acteurs de référence de ce segment. Notre équipe investissement résidentiel s’est également fortement développée et bénéficie aujourd’hui d’une excellente reconnaissance auprès des institutionnels comme des acteurs privés.

… la location à Fibus d’environ 1 000 m2 dans la tour Alto, à La Défense (92) : autant d’exemples de transactions réalisées par Catella.

• Aujourd’hui, quelle équipe ?

Catella France compte un peu plus de 60 collaborateurs, dont une majorité à Paris.

Notre organisation a fortement évolué ces dernières années. En investissement notamment, plus de la moitié des collaborateurs ont rejoint Catella au cours des deux dernières années. Ce qui illustre l’ampleur de la transformation engagée depuis 2024, mais aussi notre volonté de préparer l’avenir en associant des profils expérimentés, de nouvelles expertises et de nombreux talents que nous accompagnons dans leur évolution.

• Allez-vous poursuivre les recrutements ?

Oui, nous poursuivrons les recrutements, de manière ciblée désormais. Notre objectif vise à renforcer les expertises qui créent le plus de valeur pour nos clients.

Nous avons déjà investi massivement ces dernières années, notamment en régions, sur le « retail », la logistique, les locaux d’activités ou encore le locatif. Ce mouvement se poursuivra…

• L’ensemble avec le soutien de l’actionnaire suédois ?

Oui, naturellement. Les évolutions que nous avons engagées ces dernières années, qu’il s’agisse des recrutements, du développement des régions, de la diversification de nos expertises ou encore de notre installation dans de nouveaux bureaux, n’auraient pas été possibles sans la confiance et le soutien de notre actionnaire.

Ce soutien est d’autant plus important qu’il s’est exprimé dans une période de marché particulièrement complexe. Depuis trois ans, nous avons continué à investir alors que de nombreux acteurs adoptaient une position plus attentiste.

Au-delà des moyens financiers, nous partageons surtout une vision commune de long terme. Catella a toujours été un groupe entrepreneurial, présent dans plusieurs pays européens, avec une culture de proximité client et une forte capacité d’adaptation aux évolutions du marché.

Nous bénéficions d’une grande autonomie dans l’exécution de notre stratégie tout en pouvant nous appuyer sur la solidité, l’expérience et les expertises du groupe. Un équilibre particulièrement précieux dans la période actuelle.

• Quel objectif à terme ?

L’objectif est à la fois simple et ambitieux : faire de Catella l’une des plateformes de conseil en immobilier les plus respectée, reconnue, attractive et rentable du marché français.

Pas nécessairement la plus grande, mais l’une de celles auxquelles les clients pensent naturellement, presque comme une évidence.

Raphaël Amouretti (Catella) : « nous revenons progressivement à un marché de fondamentaux »