Quel rapide bilan du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise au cours des premiers mois de l’année, dans un contexte où le bureau a enregistré une sévère baisse ?

Le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise enregistre un net repli au 1er trimestre 2026 avec 2 milliards d’euros investis, soit une baisse de 46 % en un an. Le bureau, effectivement touché par une sévère contraction de 43 %, totalise 820 millions d’euros, mais conserve sa position dominante avec 41 % des volumes. Le commerce affiche 813 millions d’euros déployés (-41 %), tandis que la logistique subit le recul le plus marqué à 390 millions d’euros (-59 %). Ce trimestre reflète un marché globalement affaibli où toutes les classes d’actifs sont impactées, mais à des degrés variables.

Quel impact la situation internationale joue-t-elle dans les résultats du marché ?

La situation internationale exerce certes une influence sur l’ambiance du marché immobilier français au 1er trimestre 2026, mais n’est pas la seule responsable des chiffres très faibles. La volatilité mondiale persistante depuis plusieurs années a maintenu les craintes inflationnistes et porté l’OAT 10 ans à des niveaux historiquement élevés, fragilisant la confiance des investisseurs dans un contexte de croissance modeste. Cette instabilité se traduit par un allongement considérable des cycles de décision, que ce soit pour l’acquisition ou la mise en vente. Les acquéreurs potentiels font d’ailleurs preuve d’une sélectivité sans précédent : bien que les capitaux restent disponibles, ils ne se déploient que sur des actifs qualitatifs, bien situés et correctement « pricés ». Dès lors qu’une de ces conditions n’est pas remplie, la transaction n’aura pas lieu, expliquant la contraction des volumes observée.

Comment voyez-vous évoluer l’investissement dans les bureaux au cours des prochains mois ?

Au vu des tendances actuelles, nous anticipons un nombre de transactions en baisse sur le marché des bureaux cette année (comme déjà en 2025) et la réalisation d’une ou deux grandes transactions sera un peu l’arbre qui cache la forêt, à l’instar de l’année dernière. Toutefois, l’activité commerciale reste soutenue avec de nombreuses mises sur le marché, notamment en périphérie parisienne, avec un nombre grandissant d’actifs commercialisés en vue d’une transformation. Nos mandats « Woodwork »/Saint-Denis et « Millénaire »/Aubervilliers en sont la parfaite illustration. Mais malheureusement sans certitude de réalisation, comme pour les actifs parisiens globalement, à l’exception des opportunités « once in a lifetime ».

L’offre répond-elle à la demande des investisseurs ? Quelle évolution pour cette dernière entre les différents créneaux « core », « core + », « value add » ?

L’offre actuelle en bureaux répond globalement aux attentes des investisseurs, mais la concrétisation reste fragile. Les principales transactions du trimestre relèvent de stratégies « core + » et « value add », aucune opération « core » d’envergure n’ayant été conclue. Le « core + » se renforce comme stratégie privilégiée car particulièrement résilient, avec un potentiel de réversion locative. Les acteurs « value add » restent actifs, mais adoptent des hypothèses de croissance de loyers nettement plus prudentes. Cette évolution reflète une recherche d’équilibre entre rendement et maîtrise du risque, dans un contexte où les acheteurs « core » restent rares sur le marché. Les quelques commercialisations « core » en cours vont nous permettre de juger à nouveau l’appétit des investisseurs pour ce profil d’investissement…

Un mot sur l’investissement en bureaux en régions ?

Les marchés régionaux poursuivent leur recul sur toutes les classes d’actifs, ne représentant plus que 36 % des volumes nationaux, avec des grandes métropoles particulièrement affectées sur le segment des bureaux. Lille affiche 33 millions d’euros investis, un montant en apparence encourageant, mais inférieur de 53 % à sa moyenne quinquennale. Lyon mobilise 78 millions d’euros, en retrait de 43 % par rapport à sa moyenne historique. Marseille enregistre un arrêt brutal avec une absence de transaction sur les bureaux, alors que cette classe d’actifs représentait 92 % des volumes au 1er trimestre 2025.

Et quels résultats pour les autres créneaux du marché, commerce, logistique… ?

Le commerce se distingue avec 813 millions d’euros investis, soit 40 % du volume total. Hors la transaction exceptionnelle du portefeuille Kering l’an dernier, le secteur progresse de 48 % ce trimestre, confirmant son attractivité croissante. L’activité reste concentrée sur les grandes opérations, avec 74 % des volumes captés par deux transactions majeures, dont l’acquisition du « 91 Champs-Elysées » et l’opération BHV.

L’industriel et la logistique accusent une chute de 59 % avec seulement 390 millions d’euros investis. Ce recul marqué s’explique par la faiblesse du pipeline lancé en 2025 et l’absence de dossiers reportés, la plupart des opérations ayant été finalisées avant la clôture de l’exercice précédent.

L’immeuble « Magnetik » (33 800 m2) de Lasalle et JPM Asset Management à Montrouge (92), vendu à Batipart (en partenariat avec Sofidy) : une transaction bouclée par JLL.

Quelles perspectives pour ces créneaux ?

S’agissant du commerce, l’hyper sélectivité des investisseurs restera de mise dans un contexte macroéconomique incertain, avec des exigences accrues sur la qualité des actifs, la résilience des enseignes, ainsi que le loyer et le « pricing » attendu. L’attractivité croissante du commerce se confirme, particulièrement en périphérie où les actifs sont plus simples à analyser et à gérer. Certains investisseurs passent désormais de la phase d’observation à l’exécution concrète, comme le démontre notamment un dossier significatif de « retail park » en cours de commercialisation…

Côté industriel et logistique, le début d’année révèle davantage un problème d’offre qu’un manque de liquidité. Les vendeurs peinent à passer à l’action suite à la forte volatilité récente, tandis que tout ce qui est effectivement lancé trouve preneur, preuve que les capitaux sont disponibles. Les acheteurs restent présents mais très sélectifs, avec des cycles de décision considérablement allongés par le contexte géopolitique. L’arrivée de plusieurs portefeuilles au 2ème trimestre et l’absence de « failed process » significatifs témoignent d’un environnement transactionnel fonctionnel. La reconstitution progressive de l’offre pourrait permettre une légère amélioration de l’activité dans les prochains mois…

Le 30, avenue Kléber (3 490 m2 dans le 16ème)…

Quelle évolution pour les taux de rendement ?

L’évolution des taux de rendement reste difficile à anticiper en raison du manque de transactions de référence « core ».

Pour les bureaux, des échelles se distinguent plus clairement ; de nouvelles références « core » dessinent un nouvel univers de taux : un maintien de 4 %+ dans le Quartier central des affaires, un nouveau 6 %+ dans le reste de Paris intra-muros et des taux au-delà de 8 % dès la première couronne.

Pour les commerces, une tendance haussière pourrait se dessiner sur le « high street » (4 %). Les « retail parks » (5,75 %) devraient à minima rester stables grâce à la forte concurrence, tandis que les centres commerciaux (5,75 %) pourraient augmenter, bien que sans références « core ». L’activité se concentre sur des prises de participation ultra « core » très rares.

Et dans l’industriel et la logistique, les taux devraient rester stables (4,80 et 5,80 %) ; le contexte actuel incite à la prudence, mais aucun mouvement significatif n’est observable.

… et le 8-10, rue Lamennais (3 800 m2 dans le 8ème) : deux exemples de nouveaux mandats de vente de bureaux confiés à JLL.

Quels résultats pour JLL dans ces marchés ? Quels nouveaux mandats ?

Nous confortons notre position de leader dans l’ensemble de nos « business lines ». Nous travaillons actuellement sur environ 3 milliards d’euros d’actifs, dont 600 millions d’euros qui sont déjà actés ou sous promesse de vente. L’immeuble « Magnetik » de Lasalle et JPM Asset Management à Montrouge (92), vendu à Batipart (en partenariat avec Sofidy), en est le plus emblématique.

Nos plus significatifs mandats sont aujourd’hui, pour le bureau, un immeuble restructuré de 6 000 m² dans le quartier Rivoli/Saint-Honoré et un îlot entier unique de bureaux et commerces boulevard Haussmann, occupé par un cabinet d’experts comptables, ainsi qu’une enseigne asiatique « en vogue ». Nous travaillons également pour la CARMF (Caisse Autonome de Retraite des Médecins de France, ndlr) sur le 30, avenue Kléber (16ème) et le 8-10, rue Lamennais (8ème). En résidentiel, nous commercialisons le magnifique 50, avenue Raymond Poincaré (16ème), ainsi qu’un portefeuille de sept résidences étudiantes. Et en logistique, le portefeuille « Cursus » regroupant dix messageries louées à La Poste au niveau national. En commerce, nous commercialisons deux portefeuilles en périphérie. Et nous continuons à accompagner Total dans le projet de cession des tours Coupole et Michelet, à La Défense.

Et en résidentiel, le « magnifique 50, avenue Raymond Poincaré » (2 660 m2 dans le 16ème), autre exemple de nouveau mandat de l’équipe investissement de JLL.

Quelle stratégie de développement aujourd’hui ?

Nous continuons d’élargir la gamme de services proposés à nos clients investisseurs. Ainsi, Romain Jugé, ancien de la Société Générale et de Goldman Sachs, dirige depuis début mars notre activité « debt advisory », conseil en financement, en France. Il est soutenu par une équipe européenne d’une quarantaine de professionnels dans six pays, qui ont arrangé environ 20 milliards d’euros de financements en 2025, sur une centaine de transactions. Dans l’Hexagone, l’équipe est récemment intervenue aux côtés des acquéreurs, pour le financement du « 29-33 Champs-Elysées ».

Un conseil aux investisseurs ?

Achetez du « core » ! Il ne sera plus jamais aussi bon marché.

Stephan von Barczy (JLL) : « achetez du « core » » !