Urban Campus est un opérateur de résidences gérées, que ce soit du coliving à destination des jeunes actifs ou des immeubles multifamiliaux avec services intégrés. Nous sommes, pour l’instant, présent en France et en Espagne. En tant qu’opérateurs, nous sommes à la croisée des chemins entre le monde de la promotion et de la construction d’un côté, et les investisseurs institutionnels de l’autre.

Quel regard vous portez sur la hausse des taux d’intérêt ?

La hausse des taux d’intérêt vise à lutter contre l’inflation ; ce phénomène inflationniste entraîne une augmentation des loyers, donc des revenus des investisseurs. La demande ne cesse de croître, ce qui n’est pas le cas de l’offre en ce qui concerne la location de logements. Cette situation représente typiquement une opportunité pour Urban Campus, avec une augmentation des rendements des opérations. Malgré tout, lorsque l’on voit que l’obligation de l’Etat français à dix ans dépasse les 3 %, les attentes des investisseurs sont environ 100 points de base au-dessus de ce taux, c’est-à-dire au moins de 4 %, ce qui augmente de 30 % le rendement d’une opération. Or, ce n’est pas en augmentant les loyers de 30 % que l’on trouvera la solution…
Aujourd’hui, les promoteurs immobiliers se retrouvent dans un effet de ciseaux avec des coûts de production soutenus par l’inflation et qui continuent d’augmenter, alors que leurs prix de vente sont plutôt tenus par les taux d’intérêt et quand ceux-ci augmentent, les prix de vente ont plutôt tendance à baisser ; pour un promoteur qui doit vendre moins cher tout en ayant des coûts de production plus élevés, l’équation est compliquée. Il existe une déconnection entre le souhait d’un promoteur de vendre à un certain prix et le souhait d’un investisseur d’acheter beaucoup moins cher aujourd’hui pour atteindre un objectif de rendement, ce qui conduit à une forme de marché atone en termes d’investissements immobiliers d’un point de vue institutionnel. Les intérêts des uns sont de moins en moins alignés avec ceux des autres. Il faut attendre que les paramètres se stabilisent, notamment les taux, pour que les investisseurs réinvestissent de façon durable.

En quoi le résidentiel reste-t-il une classe d’actifs intéressante pour les investisseurs institutionnels ?

Le résidentiel est une classe d’actifs d’intérêt général, sociétal. Nous avons besoin de loger les gens. De plus, c’est un investissement stable et avec un besoin fort lié à la démographie. Si on le compare au bureau, l’investissement résidentiel reste beaucoup plus stable dans le temps. Urban Campus propose de mettre en commun des espaces (salles de sport, salles de cinéma, cuisines, salons…) pour créer une communauté très forte tout en faisant faire des économies aux résidents via les services communs précédemment énumérés. Il faut aussi savoir que notre offre, qui s’adressait initialement plutôt aux jeunes actifs célibataires, s’est étendue à ce que les Anglo-saxons appellent le « built-to-rent & multi-family », soit une offre de coliving destinée aux familles. Nous avons une opération en cours de chantier à Saint-Louis (Haut-Rhin), à trois kilomètres de Bâle ; une autre sur le même format à Marseille. Nous avons procédé à une première ouverture à Lille d’un immeuble d’une petite quarantaine d’unités de coliving, avec un taux de remplissage de 100 %. Cela prouve que cette manière de vivre un peu différente répond à un vrai besoin de la population et pas uniquement des plus jeunes.

Vous avez dit être également présents sur le marché espagnol. Quelle est sa spécificité par rapport à la France ?

Nous avons aujourd’hui quatre immeubles à Madrid, sans compter des opérations en cours… En Espagne, il y a des listes d’attente pour pouvoir prétendre intégrer un appartement dans une résidence en coliving. Comme en France, il n’y a pas suffisamment de logements de qualité disponibles sur le marché pour répondre à la demande croissante. En Espagne, les baisses de prix ne sont pas évidentes, là où elles commencent à arriver en France ; de plus, le marché y est moins à l’arrêt, avec des transactions qui continuent de se réaliser de manière beaucoup plus fréquente que sur le marché institutionnel français. Nous avons dix résidences gérées outre-Pyrénées, pour une seule ouverte actuellement en France, à Lille. Ce qui explique notre expertise de ce marché, là où l’aventure a démarré pour Urban Campus ; nous sommes présents à Madrid (quatre résidences ouvertes et deux en chantier), à Valence, à Malaga et à Barcelone.
Notre axe de développement, les dix résidences en cours de construction, est, en revanche, majoritairement concentré sur le marché français…

Trois questions à… Romain Crépel (Urban Campus)