Quel rapide bilan du marché locatif tertiaire francilien tel qu’il se présente depuis le début de l’année ?

Le premier semestre 2026 confirme une tendance que nous avions commencé à percevoir dès le début de l’année : le marché est sous pression. Avec 750 000 m² commercialisés en Ile-de-France sur les six premiers mois de l’année, nous enregistrons un recul de 5 % sur un an et une performance inférieure de 18 % à la moyenne des cinq dernières années. L’environnement macro-économique s’est sensiblement dégradé au deuxième trimestre, en particulier suite au conflit avec l’Iran, qui a pesé sur le climat des affaires et les indices PMI entre mars et mai 2026. Nous espérions que le premier trimestre soit un épiphénomène, mais les chiffres du deuxième trimestre confirment cette tendance ralentie. Les transactions sont longues à conclure, les décisions sont gelées ou reportées. À cela s’ajoute un phénomène que nous observons avec une intensité croissante : la rétention des locataires par les bailleurs, qui proposent des extensions de baux en échange de franchises ou de travaux. Cette approche est financièrement avantageuse à court terme pour les deux parties, mais elle pèse mécaniquement sur la demande placée.

Le créneau des grandes transactions semble toujours un peu « déprimé ». Quelles perspectives ?

Je ne dirais pas « déprimé », mais plutôt « challengé » et en passe de s’adapter à une nouvelle norme. Les grandes entreprises font face à des arbitrages complexes : développement de l’« outsourcing », déploiement accéléré de l’intelligence artificielle, stabilisation progressive des politiques de télétravail, organisation plus flexible des espaces… Tous ces facteurs influencent la demande, mais aucun n’est encore totalement stabilisé. Sur le plan des chiffres, les grandes surfaces accusent un fort recul avec seulement 15 transactions. Néanmoins, nous enregistrons de belles transactions ces derniers mois à Paris, à des valeurs élevées, réalisées par des acteurs de la « tech » en pleine croissance – phénomène qui avait commencé fin 2025 – ce semestre. Citons notamment la prise à bail d’Artefact sur le 85-87, rue du Faubourg Saint-Martin (environ 5 400 m²) et celle de ChapsVision sur « SoCo », rue Saint-Lazare ( environ 5 450 m²) accompagnés par JLL. Et nous restons confiants sur la capacité de ce segment à poursuivre en ce sens…

La prise à bail de ChapsVision sur « SoCo », rue Saint-Lazare ( environ 5 450 m²)…

La Défense semble tirer son épingle du jeu. Pour quelle(s) raison(s) ?

La Défense affiche effectivement, au premier semestre 2026, une demande placée en hausse de 52 % sur un an. Ce résultat, porté par le retour de transactions de grande envergure, positionne le marché à un niveau dynamique, au-dessus de sa tendance de long terme. Plusieurs facteurs l’expliquent. D’abord, l’accessibilité en transports : La Défense gagne à tous les coups lorsque l’on calcule les temps de trajet avec nos outils digitaux et l’arrivée d’Eole a encore renforcé cet avantage. Ensuite, la divisibilité et la polyvalence des immeubles : on y trouve tous types de surfaces, des grands plateaux avec services aux configurations plus modulaires. Enfin, les conditions financières restent attractives, avec des loyers compétitifs et toujours assortis de mesures d’accompagnement significatives. Ce cocktail fait venir des PME et des ETI qui peuvent ensuite se développer et grandir sur place. Le taux de vacance, bien qu’encore élevé (13,4 %), est en légère baisse sur un an, ce qui témoigne d’une bonne absorption relative de ce marché.

Plus généralement, comment voyez-vous évoluer ce marché francilien d’ici la fin de l’année ?

La demande placée devrait terminer l’année entre 1,5 et 1,6 million de mètres carrés, en retrait par rapport aux années précédentes. Dans ce contexte incertain, beaucoup d’entreprises privilégient la renégociation au déménagement : rester dans ses locaux actuels, négocier une extension de bail plutôt que d’engager une recherche longue et bien plus coûteuse. Les propriétaires, de leur côté, préfèrent conserver leurs locataires plutôt que de supporter une vacance locative de leurs actifs. Concernant l’offre, elle va continuer d’augmenter, notamment à Paris. Le taux de vacance francilien, qui s’établit aujourd’hui à 11,8 %, contre 9,7 % un an auparavant, devrait dépasser les 12 % en fin d’année. Quant aux loyers, ils devraient rester stables dans le meilleur des cas, voire baisser légèrement dans certains secteurs en surabondance d’offre.

Et les marchés en régions ?

Les marchés régionaux demeurent confrontés au même contexte global d’incertitude. L’attentisme et l’optimisation sont les maîtres-mots. La demande placée des principales métropoles régionales baisse, en moyenne, de 35 % sur un an : Toulouse recule de 60 %, Lille de 54 %, Aix-Marseille de 35 %, Bordeaux de 31 %… Lyon, locomotive traditionnelle des marchés régionaux, voit également son volume diminuer de 40 % et ne dépasse pas les 63 000 m² placés au premier semestre.

Ces marchés sont principalement impactés par le retrait, voire l’absence des grands comptes qui se sont mis en mode « pause ». En revanche, les petites et moyennes transactions – en dessous de 500 m² – demeurent actives, démontrant la solidité du socle de l’activité. Cette faiblesse des grandes surfaces (transactions de plus de 1 000 m²) impacte lourdement le marché du neuf, qui est en berne sur l’ensemble des marchés régionaux.

Dans ce contexte, associé aux libérations de seconde main, l’offre poursuit sa progression sur l’ensemble des marchés, atteignant des niveaux particulièrement importants : 600 000 m² à Lyon, 430 000 m² à Lille, 180 000 m² à Rennes. Notons, toutefois, que les valeurs locatives continuent de résister. Lyon a même vu son loyer « prime » atteindre un niveau historique à 390 euros (HT, HC)/m2 sur le secteur emblématique de La Part-Dieu, signe que la qualité des actifs reste valorisée, même dans un marché sous tension.

… celle par Odoo de près de 2 200 m² sur l’« Atrium Part-Dieu », à Lyon (69)…

A ce propos, quelle(s) évolution(s) pour les valeurs locatives. Et les mesures d’accompagnement ?

Le loyer « prime » du QCA parisien s’établit à 1 240 euros (HT, HC)/m², en hausse de 3 % sur un an, et La Défense affiche 560 euros (HT, HC)/m². Mais ces valeurs faciales sont assorties de mesures d’accompagnement élevées. Dans beaucoup de secteurs en surabondance d’offre – et Paris, notamment le QCA, en fait partie –, on ne peut plus s’attendre à des hausses de loyers, sauf pour un objet vraiment exceptionnel, avec les meilleures prestations. Les mesures d’accompagnement sont en hausse dans la plupart des secteurs et la question qui se pose désormais est : comment revenir à des niveaux d’accompagnement plus raisonnables ? La réponse viendra probablement par la différenciation par la qualité : les immeubles offrant les meilleures prestations et performances énergétiques et le meilleur confort pour les occupants seront ceux qui résisteront le mieux à la pression sur les conditions financières.

Quels résultats pour JLL dans ce marché ?

Dans un marché ralenti, nos résultats sont très positifs, tant en termes de parts de marché sur les grandes transactions que de chiffre d’affaires.

En Ile-de-France, nous nous sommes organisés pour être l’acteur référent des sociétés de la « tech », un segment sur lequel nous avons enregistré de belles transactions qui seront communiquées d’ici la fin de l’année…

Nous restons également très engagés en périphérie, partout où c’est possible, pour aider nos clients investisseurs à trouver les meilleurs locataires pour leurs actifs. De belles opérations sont à suivre pour la fin 2026…

En régions, nous avons également enregistré de beaux succès et notamment en fin d’année dernière avec la plus grande transaction jamais enregistrée à Marseille s’agissant du projet Mistral (30 700 m²) pour EDF et, signe des temps, la prise à bail par Odoo de près de 2 200 m² sur l’« Atrium Part-Dieu » s’inscrit parmi les plus grandes transactions de la métropole lyonnaise.

… ou encore la plus grande transaction jamais enregistrée à Marseille (13) s’agissant du projet Mistral (30 700 m²) pour EDF : autant d’exemples de transactions réalisées par JLL.

Aujourd’hui, quelle stratégie de développement ?

Ce qui nous anime au quotidien, c’est d’apporter le service le plus pointu à nos clients, en nous appuyant sur la donnée et la technologie. Nous avons structuré notre offre autour de deux suites d’applications complémentaires : « OptiSuite », à destination des entreprises utilisatrices, et « MarketSuite », pour les investisseurs. « OptiSuite » accompagne les entreprises de la réflexion à la décision immobilière : définition des besoins réels en surface, identification de l’emplacement optimal, mesure de l’impact sur les temps de transport des collaborateurs… Le tout piloté par la donnée, avec à la clé 60 % de temps gagné sur la phase de recherche. « MarketSuite » s’adresse, quant à elle, aux investisseurs en leur offrant une vision à 360° de leur actif et de son marché, de l’identification des locataires potentiels jusqu’au suivi en temps réel de la commercialisation. Deux outils, une même philosophie : transformer l’incertitude en performance mesurable.

Dans ce contexte, JLL s’engage résolument dans l’intelligence artificielle, non comme une fin en soi, mais comme un levier supplémentaire pour affiner nos analyses et mieux servir nos clients.

Notre ambition reste de proposer à nos clients les meilleurs bureaux – initiative à travers laquelle nous avons déjà accompagné la location de plus d’un demi-million de mètres carrés de bureaux de premier plan depuis son lancement.

Quel(s) conseil(s) à un utilisateur en recherche ?

Mon premier conseil serait d’interpeller l’utilisateur sur le confort qu’il veut consentir à ses collaborateurs. Moins de bureaux, c’est bien, mais il faut maintenir, voire améliorer, la qualité des espaces. Or, à Paris intra-muros, les loyers élevés contraignent souvent les surfaces. En périphérie, pour un budget comparable, on peut louer davantage de mètres carrés et offrir une meilleure qualité de vie au travail, à condition que le site soit bien accessible en transports. Il y a aussi une réflexion à mener sur les typologies d’espaces : depuis la généralisation du télétravail, les collaborateurs se sont habitués au calme à domicile et ne souhaitent pas nécessairement retrouver un open space bruyant au bureau. Redonner des bureaux fermés, ou des espaces de concentration, est une question que beaucoup d’entreprises se posent sérieusement. À l’approche de 2030, et avec les épisodes caniculaires récents, l’intérêt pour les bâtiments offrant un haut niveau de qualité environnementale va également se renforcer : occuper un immeuble sans climatisation ou avec de mauvaises performances énergétiques n’est tout simplement plus une option.

Yannis De Francesco (JLL France) : « le marché est sous pression »...