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François Le Levier (CBRE) : « la logistique, une valeur de placement d’avenir »…

InterviewsLogistique

le 20 Avr 2020

Crise sanitaire ou pas, l’équipe investissement industriel et logistique de CBRE performe avec 1,45 milliard d’euros de transactions réalisées au premier semestre et un autre milliard d’opérations en cours de négociations « bien avancées » comme le souligne son directeur François Le Levier. Il est vrai que ce grand spécialiste évoque un « bilan extrêmement positif » pour ce créneau du marché et une classe d’actifs qu’il considère être « une valeur de placement d’avenir »…

Quel premier bilan pour l’investissement en immobilier logistique au cours du 1er trimestre ?

Le bilan est extrêmement positif pour l’investissement sur le marché industriel et logistique au cours des trois premiers mois de l’année. Les volumes sont historiques avec 50 % de plus investis par rapport au premier trimestre 2019. Nous recensons, en effet, pas moins de 1,5 milliard d’euros engagés dans l’Hexagone.
 On retiendra, notamment, la cession du portefeuille paneuropéen de GreenOak à notre client Patrizia, dont la partie française représente environ 550 millions d’euros, ou encore le portefeuille de Carlyle que nous avons vendu a Ivanhoé Cambridge pour un montant d’environ 370 millions d’euros.
 Bien sûr, ces transactions sont l’aboutissement de négociations entamées l’année dernière – qui fut une année record (avec 6 milliards d’euros investis dans l’industriel et la logistique) – et ne préjugent pas du futur… même si nous pensons que nous devrions cette année dépasser les 3 milliards d’euros investis, ce qui serait encore au-dessus de la moyenne historique.

Les taux de rendement au plus bas ont également été confirmés à 4 % pour le neuf et 5 % pour l’ancien en logistique ; 5,25 % pour l’industriel neuf, ce qui correspond à des valeurs vénales pour le neuf qui se sont envolées au-delà de 1 000 euros du mètre carré.

On dit que la logistique est relativement épargnée. Qu’en pensez-vous?

Si cette période annonce un tournant du cycle immobilier, le secteur de l’immobilier logistique semble offrir une meilleure résistance car il repose sur de solides fondamentaux.

Du point de vue immobilier, les produits logistiques sont des bâtiments de grande qualité, dont l’offre est encore inférieure à la demande dans certaines régions et notamment du point de vue des autorisations ICPE ; des bâtiments qui offrent, par ailleurs, des valeurs locatives parmi les plus basses d’Europe.

Du point de vue financier, tant que les taux d’emprunt restent très bas et même si les marges des banques augmentent, l’écart entre le coût de l’argent et la rentabilité des entrepôts reste supérieur aux autres classes d’actifs.

Du point de vue économique, la croissance inexorable du e-commerce et la nécessité d’approvisionner les villes de manière toujours plus rapide, toujours plus propre, en font un actif stratégique pour le fonctionnement de l’économie et la consommation.

Quel impact, selon vous, la crise sanitaire actuelle peut-elle avoir sur l’immobilier logistique ?

Bien que cette crise ait mis en relief le rôle particulièrement crucial de la logistique, cette dernière ne devrait pas échapper à la crise.

Sur le marché de l’investissement, l’impact va concerner principalement les produits non « core », pour lesquels la plupart des investisseurs qui s’y intéressent auront recours à une dette plus coûteuse. Il faut s’attendre à un écart plus marqué avec les produits « core ».

Sur le marché locatif, l’impact va se traduire par une baisse de la demande placée et une stabilisation des valeurs locatives, particulièrement pour les secteurs hors agro-alimentaire et sur le marché des locaux d’activités.

Cependant, ces impacts seront limités grâce à de puissants amortisseurs ; conjoncturels, d’abord, par un report sur la pierre en période de forte volatilité et particulièrement sur cette classe d’actifs qui résiste mieux ; structurels ensuite, du fait du déséquilibre entre la masse des capitaux disponibles, notamment par les « cash players », en rapport avec l’offre existante.

Quelles conséquences pour votre activité de conseil ?

Cette période devrait permettre un rééquilibrage des valeurs et être source d’opportunités.

Concernant les transactions investissement, la plupart des opérations bien engagées avant la crise ont pu aller jusqu’à la signature sans encombre ; celles en cours de négociation ou prêtes à démarrer ont été, pour la plupart, suspendues pour être reportées post confinement. Il faut donc s’attendre à un redémarrage au cours des troisième et quatrième trimestres.

Par ailleurs, bien qu’il soit encore trop tôt pour l’estimer avec précision, nous pensons que des opportunités d’arbitrage devraient venir de la part de certains utilisateurs dans le cadre d’opérations de « sale and leaseback » ou d’investisseurs dont la situation financière le requiert…


Plus précisément, quels résultats pour CBRE dans ce créneau de marché depuis le début de l’année et comment vous organisez-vous ?

Sur le 1er trimestre, les résultats sont inespérés : notre équipe de 10 spécialistes a réalisé plus de transactions que sur l’ensemble de l’année dernière avec 14 transactions représentant un volume de 1,45 milliards d’euros. Bien sûr, il s’agit de la concrétisation de transactions dont les négociations étaient engagées depuis l’an passé, mais nous disposons encore d’un milliards d’euros de transactions en cours de négociation bien avancées pour cette année…


A plus long terme, comment voyez-vous évoluer la classe d’actifs de l’immobilier logistique ?

La classe d’actif de l’immobilier logistique est une valeur de placement d’avenir, d’abord parce que la démographie urbaine augmente tout comme les modes de consommation via le e-commerce et qu’il faut une chaîne de stockage et d’éclatement des produits jusqu’à la livraison, depuis les méga plateformes au barycentre des chemins d’importation, des transports routiers, des bassins d’emploi, des capacité ICPE et des destinations finales, en passant par les messageries pour éclater ces marchandises jusqu’au point relai en milieu urbain dense. Ensuite, parce que ces bâtiments ont considérablement évolué et font appel à des normes strictes qui augmentent leur longévité, leur liquidité et diminuent leur « capex ». Enfin, parce que, même en temps de crise, il faut, coûte que coûte, continuer à « nourrir » la ville.

Thierry Mouthiez

Directeur de la rédaction

Édito
par Thierry Mouthiez

le 11/10/2021

Bureaux : le locatif redresse la tête…

Réagissant à la publication, la semaine dernière, des indicateurs Immostat pour le marché locatif tertiaire francilien (1 207 900 m2 commercialisés sur les neuf premiers mois de l’année, soit une hausse de 32 % par rapport à la même période de 2020), Eric Siesse fait remarquer que, néanmoins, ce résultat « reste en deçà de sa moyenne long terme (- 25 %) ».

Mais le directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France souligne également que « le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m2) confirme son rebond, totalisant 340 000 m2 pour 36 transactions (par rapport à 15 un an auparavant) ». Ou encore que « de son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces se caractérise par une résilience accrue avec 868 000 m2 placés, en retrait de seulement 12 % sur la moyenne long terme ». 

Chez CBRE, Alexandre Fontaine, « executive director » bureaux Ile-de-France, fait valoir que « si l’activité reste encore en deçà de sa moyenne de longue période, l’écart se réduit progressivement, soulignant les besoins immobiliers des utilisateurs dans cette phase de reprise économique et de (re)création d’emplois ». La société de conseil précise : « souvent animée par une réduction de mètres carrés, la demande placée porte, elle aussi, davantage sur des espaces plus efficients et des localisations centrales bien desservies. Les immeubles neufs ou restructurés sont privilégiés, plus à même de répondre aux nouveaux enjeux d’aménagement, autour du flex office et du collaboratif »…

Une évolution de la demande soulignée chez JLL. Face aux résultats, le conseil estime que « la reprise observée au cours des derniers mois sur le marché locatif se confirme ». Surtout, Marie-Laure Leclercq de Sousa note que « tous les projets des grands groupes pour lesquels nous travaillons actuellement s’articulent autour de deux questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents ». La directrice du département « leasing markets advisory » de JLL précisant que « nombre de grandes entreprises ont, en effet, des consignes de leur direction internationale pour faire des économies et, dotées d’organes de représentation du personnel, elles ont déjà mis en place des jours réguliers de télétravail. Cela aboutit à une réduction marquée des surfaces prises à bail aujourd’hui. En parallèle, le souhait de garder leurs talents les oriente vers des actifs de bonne qualité, dotés de hauts niveaux de service, et bien localisés ». A ce propos, JLL relève que « la recherche de centralité pousse naturellement les entreprises à porter leur choix vers les secteurs les plus centraux et les mieux desservis en transports en commun ; le quartier central des affaires, les arrondissements centraux de Paris et La Défense affichent, ainsi, un niveau d’activité conforme à leur moyenne de long terme, alors que sur la plupart des autres secteurs, l’écart est toujours de l’ordre de 40 %, en moyenne »…

Finalement, dans ce marché où l’offre et les valeurs locatives ont, parallèlement, tendance à se stabiliser, les anticipations pour l’ensemble de l’année sont, du coup, mieux orientées. Ainsi, « après un certain attentisme, une reprise graduelle des projets immobiliers selon la typologie et la taille des utilisateurs s’est bel et bien amorcée afin de répondre aux nombreux enjeux des directions générales. Au final, le volume des transactions pourrait dépasser les 1,7 million de mètres carrés placés sur l’ensemble de l’année 2021, puis retrouver le seuil symbolique des 2 millions de mètres carrés à horizon 2022 » estime Eric Siesse chez BNP Paribas Real Estate. Un avis partagé par Marie-Laure Leclercq de Sousa chez JLL pour qui « au regard du niveau d’activité atteint à fin septembre et des sujets sur lesquels nous travaillons actuellement, nous anticipons à présent une demande placée d’1,7 million de mètres carrés en 2021, voire davantage selon la comptabilisation ou non de gros mouvements qui nécessitent l’accord des IRP ou des autorisations administratives »… D’ailleurs, chez CBRE, Alexandre Fontaine considère, effectivement, qu’« il est fort à parier que l’atterrissage de la demande placée autour de 1,6/1,7 million de mètres carrés ne reflètera pas pleinement le dynamisme du marché impulsé par une reprise économique plus favorable qu’initialement prévue »…

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