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Édito
par Thierry Mouthiez

le 21/06/2021

Bureaux et logistique : des rendements toujours sous pression…

« Les rendements pour les actifs « prime » de bureaux et de logistique devraient poursuivre leur baisse à l’échelle européenne cette année, avec une compression respective attendue de 10 et de 25 points de base. Ils s’inscrivent donc toujours à des niveaux historiquement bas » fait valoir Savills dans une note ad-hoc.

Le conseil précise qu’ »en moyenne, les rendements des bureaux « prime » ont enregistré une légère baisse de 4 points de base sur un an au 1er trimestre 2021, à 3,58 %. Sur une base annuelle, ces rendements se sont tassés de 40 points de base à Oslo, de 30 points de base à Milan et de 20 points de base à Paris et Hambourg ».

Cependant, « en dépit des compressions observées au cours de l’année écoulée, des marchés comme Paris et Varsovie demeurent très attractifs. Ils affichent les valorisations les plus attrayantes d’Europe continentale, grâce à la résilience des loyers « prime », à la marge pour une légère compression supplémentaire des rendements et au niveau attractif du « spread » avec les taux obligataires ». En soulignant que « les rendements dans les centres d’affaires à Paris ont baissé au second semestre 2020 avant de se stabiliser à 2,75 % »…

Savills fait également valoir que « la plus forte compression des rendements s’observe dans le secteur de la logistique, reflétant l’impact des montants considérables de capitaux qui se disputent les rares opportunités proposées sur le marché. Les rendements « prime » dans ce secteur sont, ainsi, passés, en moyenne, de 4,5 % au premier trimestre 2020 à 4,3 % en fin d’année, avant d’enregistrer une contraction supplémentaire de 5 points de base au premier trimestre 2021, à 4,25 % ». Et Thomas Canvel, directeur opérationnel du département investissement de Savills France, d’ajouter : « la priorité des investisseurs demeure la recherche d’actifs de qualité. Les immeubles de premier plan dans l’ensemble des secteurs vont continuer de concentrer la demande ; cette concurrence devrait entraîner une nouvelle compression des taux de rendement »…

Mais, il existe un « potentiel de croissance pour la France » dans ce domaine de la logistique. C’est ce que relève Cushman & Wakefield dans son étude « Global logistics outlook ». Celle-ci « traite des perspectives mondiales de l’immobilier logistique en 2021 et au-delà » et propose, entre autre, un classement des marchés locatifs de 250 métropoles dans le monde à partir de deux critères que sont le niveau de loyer « prime » et son évolution entre 2019 et 2020. Parmi les résultats, « la France occupe une position intermédiaire entre l’Europe du nord et du sud (…) Les principaux marchés logistiques français se positionnent entre les rangs 115 à 195 sur les 250 observés. Il est donc légitime de parler de gap entre la demande exprimée et le niveau des loyers pratiqués dans l’Hexagone ». Ce qui fait dire à Alexis Bouteiller, directeur logistique utilisateurs chez Cushman & Wakefield, qu’ »au contraire de marchés plus matures en terme de valeurs locatives comme le Royaume-Uni ou l’Allemagne, le potentiel de progression des loyers français est encore largement devant nous »…

De même, dans son analyse, Savills note, à propos de la montée de la vacance dans le secteur des bureaux (« augmentation de 170 points de base, en moyenne, au cours des 12 derniers mois, pour s’établir à 7,1 % sur l’ensemble des marchés européens »), que « l’optimisme semble, toutefois, gagner les utilisateurs et plusieurs remises sur le marché de surfaces sont annulées ». Une tendance qui « est susceptible de s’amplifier au cours du premier semestre 2021 alors que les entreprises commencent à se projeter au-delà de la pandémie »…

De bonnes nouvelles en ces temps de rendements sous pression dans ces secteurs…

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