Le property management, pilier stratégique ESG pour les immeubles de bureau

Le secteur de l’immobilier et de la construction étant l’un des plus gros émetteurs de gaz à effet de serre – il est responsable de 37 %(1) des émissions mondiales de CO2 –, les professionnels du secteur ont un rôle majeur à jouer. En parallèle, les instances directives appellent à davantage de transparence et à un suivi rigoureux avec la mise en place de nouvelles règles environnementales et le durcissement des normes déjà en vigueur : directive sur la performance énergétique des bâtiments, objectif zéro émission d’ici 2050, reporting de durabilité CSRD(2), décret tertiaire, réglementation SFDR(3), RE 2020, loi Grenelle… Afin de les aider à naviguer dans ce nouveau contexte, le property manager devient un acteur clé pour les propriétaires et locataires d’immeubles.

Des enjeux qui évoluent et une opportunité de durabilité à saisir pour les parties prenantes

Engager des actifs dans la voie de la neutralité carbone, c’est garantir leur résilience sur le long terme, avoir un impact positif sur le climat et respecter les réglementations en vigueur. Les performances techniques et environnementales d’un bâtiment sont devenues des aspects cruciaux pour les investisseurs, les propriétaires et les occupants. Ainsi, les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) sont, désormais, intégrés aux stratégies immobilières et aux comités d’investissements.

Les établissements financiers sont également sensibles à ces données, désormais critères d’évaluation lorsque les investisseurs déposent, pour leur société ou pour les fonds sous gestion, des demandes de crédits. L’éco-responsabilité institutionnelle des entreprises va être scrutée ; en parallèle, les critères ESG des investissements et les engagements pris, avec ou sans garantie de résultats, vont être analysés, afin d’estimer le risque crédit emprunteur. Les investisseurs qui s’engagent à intégrer des critères ESG dans leur stratégie et qui bénéficient de l’accompagnement d’experts pour la sélection, la définition, le respect et le reporting de ces objectifs, sont d’autant plus gagnants.

Face à ce besoin prégnant pour les parties prenantes, il devient impératif pour le property manager de persévérer dans l’évolution de ses compétences ESG et de participer à l’éducation du marché sous ses deux casquettes : en tant que conseil, il guide activement les clients en leur proposant des stratégies sur-mesure afin d’optimiser la performance environnementale de leurs biens ; en tant que gestionnaire, il implémente les solutions nécessaires à l’amélioration de la durabilité des actifs.

Le property manager : un contributeur à la neutralité carbone

Elément central dans le fonctionnement de l’immeuble, le property manager conseille les investisseurs dans la démarche environnementale immobilière à suivre, mais aussi dans la mise en œuvre des actions stratégiques correspondantes : réhabilitation, recours à des matériaux biosourcés, installation d’équipements favorisant la réduction de consommation et le bas carbone…

Interlocuteur de toutes les parties prenantes, il met en relation les différents acteurs du bâtiment et est en mesure de leur proposer les bons outils pour réduire les consommations des immeubles et créer de la valeur. Par exemple, les baux verts (annexes environnementales) rendus obligatoires par la loi Grenelle facilitent l’entente entre le bailleur et le locataire de manière à mettre des dispositifs en place et à réduire l’impact environnemental des immeubles, notamment en termes de gestion d’énergie, d’eau et de déchets.

Pour élaborer ces actions stratégiques, l’utilisation de la data est essentielle. Le property management s’appuie sur les données récoltées via des capteurs installés dans les différents espaces de l’immeuble qui permettent de faire une étude des utilisations et de la consommation. Il doit aussi être doté d’une plateforme d’analyses, indispensable pour les prises de décisions. Cela nécessite une connaissance poussée du bâtiment et de son fonctionnement, pour identifier les optimisations qui peuvent être apportées avec un moindre impact sur le confort des utilisateurs, pour toujours aller dans le sens des nouvelles directives environnementales.

Que faire pour aller plus loin ? Tout d’abord, généraliser la présence de property managers experts en ESG sur le terrain. Les sujets ESG se traitent sur la durée, les analyses et plans d’actions sont nécessaires, mais il est également essentiel d’avoir une mise en œuvre et un maintien dans le temps. Il est donc important d’avoir des experts au plus proche de la gestion de l’immeuble pour apporter leur expertise et accompagner les parties prenantes sur les différents volets – énergie, environnement, neutralité carbone, certifications environnementales…

En tant que property manager, notre influence cruciale sur la performance économique et environnementale des actifs ne se limite pas à notre expertise : elle s’étend à notre rôle en tant que médiateur entre toutes les parties prenantes. Un travail collectif, avec une ambition partagée : la neutralité carbone !

(1) Le secteur du bâtiment est responsable de 37 % des émissions de gaz à effet de serre selon un rapport intitulé « Matériaux de construction et climat : construire un nouvel avenir », publié par l’agence de l’ONU pour l’environnement.

(2) La directive européenne CSRD vise à harmoniser les « reportings » de durabilité des entreprises et à améliorer la disponibilité et la qualité des données publiées.

(3) La réglementation SFDR vise à promouvoir la durabilité dans le secteur de la finance.