Réconcilier besoins en logements et limites planétaires : le défi de la régénération urbaine

Le secteur immobilier français fait face à un défi complexe dépassant la seule question du nombre de logements. Au-delà d’une apparente pénurie, l’enjeu est de fournir des logements de qualité, accessibles et dont la localisation répond aux besoins réels des habitants, notamment en adéquation avec les bassins d’emploi. D’un côté, les récentes projections font état d’un besoin de l’ordre de 4 millions de résidences principales supplémentaires d’ici à 2050. De l’autre, le modèle historique de la construction neuve s’essouffle, avec un volume de mises en chantier tombé 20 % en dessous de son niveau d’avant-crise et se heurte frontalement aux exigences de préservation des espaces naturels.

Une réponse majeure réside dans le bâti « déjà là ». Selon les ordres de grandeur issus des dernières analyses, l’exploitation du gisement existant permettrait de mobiliser plus de 2 millions de logements. Si le potentiel technique théorique pourrait s’avérer bien plus vaste encore, la faisabilité concrète de ces transformations reste le véritable défi opérationnel. Ce gisement existant, dont les chiffres doivent continuer à faire l’objet de travaux et d’analyses, repose sur la reconversion des zones commerciales (environ 1,4 million de logements potentiels) et la mutation des bureaux obsolètes (environ 310 000 unités), complétées par la restructuration de plus de 330 000 logements vacants de longue durée.

La fabrique de la ville : une responsabilité citoyenne et politique
La fabrique de la ville est un enjeu citoyen central. Il nous appartient de rendre chaque mètre carré utile : un logement rénové, un espace public végétalisé ou un service de proximité répondent à des besoins essentiels. Grâce à l’urbanisme transitoire, une friche ou un bâtiment vacant deviennent des lieux de vie et d’innovation pour les habitants (fermes urbaines, ressourceries, FabLab…). Réhabiliter l’existant sous toutes ses formes est un axe majeur de revitalisation des villes et des zones périurbaines. Ces opérations permettent de repenser l’aménagement urbain pour le mettre au service du quotidien des habitants, en favorisant la mixité des usages (habitat, commerces, services), moteur de lien social et de dynamisme économique.

Sur le plan de la performance énergétique, l’enjeu de la rénovation est double : réduire drastiquement les consommations pour alléger durablement la facture des ménages et réduire la volatilité des prix de l’énergie en sortant des énergies fossiles (une opportunité pour la France de renforcer sa souveraineté énergétique). Par ailleurs, l’adaptation du bâti à l’intensification des aléas climatiques (vagues de chaleur, inondations ou retrait-gonflement des argiles) est une condition sine qua non de l’habitabilité et de la pérennité du parc bâti. Sans ces travaux, de nombreux logements risqueraient de devenir inhabitables lors d’épisodes climatiques sévères.

Cette stratégie repose sur une logique d’investissement préventif : préparer le parc en amont permet d’éviter des dépenses d’exploitation et de réparation bien plus lourdes pour la collectivité dans le futur.

Aligner planification durable et réalité économique des acteurs immobiliers
L’objectif prioritaire demeure de répondre au besoin de logements dans le cadre d’un impératif écologique qui doit désormais servir de guide à la planification de nos territoires. Pour que les acteurs immobiliers opèrent ce basculement vers le renouvellement urbain, il est indispensable d’aligner leur rationalité économique avec cet intérêt général. Ce qui suppose de substituer aux mesures conjoncturelles une feuille de route stable et prévisible, offrant à la filière la visibilité nécessaire pour projeter ses activités. Il est donc nécessaire de fixer, aux niveaux national et local, un cadre réglementaire et fiscal dont les dispositifs seraient indissociables d’une ambition bas-carbone et d’une stratégie d’adaptation aux dérèglements climatiques.

En rééquilibrant les leviers incitatifs en faveur de la transformation de l’existant, nous permettrons l’émergence de modèles d’affaires pérennes, capables de faire de la régénération urbaine le pilier d’une politique du logement réellement utile, souveraine et durable.