Dans votre chronique pour « Immoweek » publiée en juillet dernier, vous faisiez valoir que « le marché de l’investissement a continué de fonctionner avec peu d’opérations annulées pendant et après le confinement ». Un mot sur ce marché tel qu’il se présente aujourd’hui ?

On notera, tout d’abord, qu’il y a beaucoup de liquidités à investir sur le marché alors que les opportunités d’investissement sont un peu moins présentes. Il en découle un volume d’investissement de 16,7 milliards d’euros au 1^er octobre 2020 et une projection pour la fin de l’année qui devrait se situer autour de 24-25 milliards d’euros : une performance somme toute satisfaisante compte-tenu de la période troublée et pleine d’incertitudes ravivée par le deuxième confinement actuel. Le segment des acquisitions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, qui avait marqué le pas au printemps, est revenu en force en septembre avec une forte activité des fonds d’investissement, des compagnies d’assurances et des SCPI/OPCI dans ce créneau. En poursuivant dans l’analyse des acquéreurs actifs sur le marché, en cette période économique incertaine quant au « timing » et à l’intensité de la reprise prévue au mieux mi-2021, les investisseurs ont tendance à se recentrer naturellement sur leur marché domestique. Dans ce contexte, la part des montants engagés par les investisseurs français (60 %) devance celle des étrangers (40 %). Les fonds d’investissement atteignent une part de marché de l’ordre de 36 %, avec près de 6 milliards d’euros d’acquisitions depuis le début de l’année. Ils devancent les OPCI/SCPI (4 milliards d’euros) au coude à coude avec les compagnies d’assurances et les fonds de pension (4,2 milliards d’euros).

S’agissant des bureaux qui concentrent la majeure partie des capitaux investis, comment voyez-vous évoluer la demande, l’offre et les taux de rendement d’ici la fin de l’année ?

Le segment des bureaux reste la pierre angulaire du marché de l’investissement en France ; depuis le début de l’année, près de 8,8 milliards d’euros ont été investis dans cette classe d’actifs, soit 64 % du volume total. La demande des acquéreurs reste toujours forte, même si le contexte du marché locatif, touché de plein fouet par l’incapacité matérielle de signer des acquisitions pendant les périodes de confinement et l’attentisme des utilisateurs depuis ce printemps, pose inévitablement question. Au-delà de l’aspect conjoncturel de la dégradation du marché locatif, les investisseurs sont très attentifs au juste positionnement des valeurs locatives des actifs à céder. Cet exercice est rendu difficile par le faible nombre des comparables aujourd’hui disponibles ; ce qui n’aide pas à avoir une lecture de la trajectoire de ces loyers. Cependant, le simple jeu du déséquilibre offre (en hausse parfois de façon significative dans certains secteurs) et demande (en repli tant en 2020 que, vraisemblablement, sur la première moitié de 2021) devrait aboutir à des ajustements à la baisse. Son ampleur et sa temporalité sont incertaines, mais il semble évident que les loyers vont devoir s’ajuster a minima dans les secteurs aujourd’hui les plus sur-offreurs : La Défense et sa périphérie, la 1^ère Couronne Nord. Paris n’est pas, à court/moyen terme, concerné par cette hypothèse compte tenu d’un taux de vacance projeté encore très faible, entre 3 et 5 % selon les micro marchés considérés. Les taux de rendement devraient aussi, logiquement, s’ajuster sur les marchés où la dégradation de l’activité locative est la plus forte ; ailleurs, ils devraient rester stables, reflétant l’appétit toujours fort des investisseurs pour les localisations « prime » (centralité, connexion aux transports en commun et insertion urbaine).

Vous aviez également souligné, dans cette chronique, que « les actifs commerciaux font preuve d’une belle résilience ». Pouvez-vous en dire plus ?

Après un début d’année 2020 dans la juste lignée des années précédentes, le deuxième trimestre a été moins dynamique en raison de la pandémie, mais, malgré tout, marqué par la réalisation d’une transaction majeure (la vente de 54 % de la participation d’Unibail-Rodamco-Westfield dans cinq centres commerciaux français au profit du Crédit Agricole Assurances et de La Française). Avec près de 2,8 milliards d’euros investis en commerce depuis le début de l’année, la part du secteur s’élevait à 17 %, soit au même niveau qu’en 2019. Le démarrage du 3ème trimestre s’est caractérisé, quant à lui, par la concrétisation d’engagements initiés avant la crise sanitaire. La période a, ainsi, bénéficié du report de promesses au mois de mai, permettant des réitérations estivales, notamment en juillet : la cession du Printemps de Lille par LaSalle Investment Management à la SCPI Notapierre, gérée par Unofi Gestion d’Actifs, entre autres… Avec près de 100 millions d’euros, il s’agit du plus gros volume unitaire réalisé en régions depuis le début de l’année. D’un point de vue général, la liquidité du marché ne semble pas particulièrement affectée par l’effet Covid et l’appétit des investisseurs pour le commerce reste présent au vu des reports effectifs de signatures initialement prévues pendant le confinement. Les valorisations des actifs peuvent être affectées par l’impact de défaillances d’enseignes principalement présentes en périphérie. En ce qui concerne le « high street retail », elles semblent peu impactées, même si la question du flux des clients, et donc des ventes, se pose. La mise en place de garanties locatives a permis de rassurer les investisseurs quant aux risques locatifs de leurs acquisitions, et de poursuivre ainsi leurs stratégies d’investissement. La rentrée a confirmé la dynamique estivale avec le lancement de marketings, dont un portefeuille d’une valeur supérieure à 100 millions d’euros, et la préparation de trois autres dans les prochaines semaines... Il s’agit là d’un signe encourageant, qui nous permet d’envisager de dépasser en fin d’année un volume de 4 milliards d’euros d’investissements en commerce, ce qui ramènerait aux performances réalisées en 2017 avec une part du compartiment commerce aux alentours de 20 %, en ligne avec la moyenne décennale. Ce scénario pourrait évoluer à horizon 2021 en fonction de la reprise de la fréquentation (touristes et salariés en zone urbaine) et de l’évolution du pouvoir d’achat, deux indicateurs difficiles à anticiper dans le contexte actuel d’un retour au confinement.

Quels résultats pour Cushman & Wakefield dans ce marché de l’investissement ?

A l’instar du marché, notre activité a été fortement impactée par la crise sanitaire et le coup de frein ressenti depuis mars dernier. Après l’exceptionnelle année 2019 qui avait été marquée par l’opération Texas (portefeuille d’actifs parisiens de Terreis pour 1,7 milliard d’euros), nous constatons un net repli du marché, mais plus particulièrement dans le compartiment bureaux. Toutefois, le volume d’investissement traité par l’équipe capital markets devrait s’établir autour de 2,1 milliards d’euros pour une soixantaine de transactions. Pour rappel, en 2019, le département avait réalisé 73 transactions, soit une baisse d’environ 18 % dans un marché en repli de presque 40 %. L’organisation et la création de nouvelles lignes de métiers depuis quatre ans, nous permettent d’être résilients et actifs dans l’ensemble des classes d’actifs. Le département retail, dirigé par Vanessa Zouzowsky, acte une année exceptionnelle avec 13 transactions pour un volume de 600 millions d’euros. Le recrutement de Chrystèle Villotte côté habitation a également porté ces fruits et la performance de cette équipe est sans appel avec 8 transactions réalisées cette années pour environ 180 millions d’euros, dont les opérations de Korian en santé. Le département logistique de Romain Nicolle connaît une première année 2020 prometteuse avec près de 300 millions d’euros de transactions réalisées et d’un pipeline significatif pour 2021...

Et dans le bureaux, donc ?

L’activité dans le compartiment des bureaux est la plus impactée ; toutefois, dans ce contexte particulier, l’équipe bureaux Ile-de-France, sous la direction d’Aymeric Sevestre, a réussi à maintenir un pipeline identique d’une année sur l’autre et à réaliser de très belles transactions. [caption id="attachment_138059" align="aligncenter" width="676"]

Le 102, rue de Charonne (11ème) pour lequel Cushman & Wakefield a reçu plus d'une quinzaine d'offres...[/caption] L’équipe démontre sa capacité à générer de l’émulation coté acquéreurs sur des actifs « value added » tel que la cession du 102, rue de Charonne, avec plus d’une quinzaine d’offres reçues côté Cushman & Wakefield au premier tour ; à créer des références de marché avec un taux bien inférieur à 3 % sur le 40, rue Notre Dame des Victoires (2ème) ou encore l’opération ACE, à Boulogne-Billancourt (92), à une valeur vénale record devenant, ainsi, la nouvelle référence « core » du marché boulonnais. [caption id="attachment_138062" align="aligncenter" width="611"]

... l’opération ACE, à Boulogne-Billancourt (92) : la nouvelle référence "core" du marché boulonnais signée par Cushman & Wakefield...[/caption] Le 4ème trimestre s’annonce également très actif avec un volume d’environ 500 millions d’euros d’opérations en exclusivité et sous promesse avec un objectif de réitération avant la fin de l’année. Enfin, l’ensemble de l’équipe bureaux est également très concentrée dans la réalisation d’une douzaine de marketings. Ainsi, par exemple, nous avons la chance d’accompagner URW dans le cadre de la cession de l’opération « Les Villages », à La Défense ; un vendeur privé dans le cadre de la cession du 163, rue Saint Maur, dans le 11^ème arrondissement ou encore SFL pour la vente de son actif ô combien « core » sis 108-112, avenue de Wagram, dans le 17ème. [caption id="attachment_138061" align="aligncenter" width="374"]

... Le 108-112, avenue de Wagram (17ème), cédé par SFL : l'un des nouveaux mandats confiés à Cushman & Wakefield[/caption] Comme tous les acteurs du marché, nous avons les yeux tournés vers 2021. Dans ce momentum de marché, nous sommes contents d’avoir su maintenir un portefeuille d’opérations en cours dans la lignée des années précédentes ; ce qui nous permet d’envisager plutôt sereinement les prochains mois. Notre volonté est d’être capable d’accompagner au mieux nos clients dans leur stratégie d’investissement en mettant à leur service notre professionnalisme et notre agilité pour cristalliser la valeur de leur patrimoine immobilier et identifier les meilleures opportunités.

Chayma Oueslati

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