Vous avez pris la direction générale de Colliers France fin novembre dernier. Quel premier bilan ?

Antoine Derville, président de Colliers France et Belgique, m’a confié la direction générale de Colliers France, ainsi que la direction du pôle transaction depuis maintenant plus de six mois. J’ai pu prendre connaissance des multiples talents et expertises qui composent les effectifs de Colliers. Mes premiers mois ont été consacrés à la réorganisation du pôle transaction composé des départements agence, « tenant representation » et « capital markets » avec de nombreux recrutements finalisés et d’autres à venir. Rappelons qu’à l’échelle EMEA (Europe-Middle East & Africa), Colliers est un leader dans le monde du « brokerage » au sens large : l’activité transactionnelle regroupe quelques 1 600 collaborateurs répartis dans 108 bureaux à travers 41 pays pour plus de 8 000 transactions en 2021 ! Au niveau mondial, Colliers c’est 18 000 collaborateurs répartis dans plus de 680 bureaux permettant ainsi un accès direct à l’ensemble des interlocuteurs et décideurs de nos métiers. Mes fonctions de directeur général m’ont également amené à réfléchir avec l’ensemble des managers de Colliers à une meilleure transversalité et synergie entre nos différentes lignes de métiers historiques. Il s’agit, en effet, d’améliorer la pertinence et la lisibilité de notre offre de services auprès de nos clients tant utilisateurs qu’investisseurs. Leur accueil de ce nouveau Colliers qui émerge est très encourageant et nous pousse à renforcer ce positionnement original et unique sur le marché. Nous sommes en ordre de marche pour capitaliser sur nos forces !

Quels sont vos objectifs en terme de développement ?

Notre ambition est de devenir une vraie alternative aux leaders actuels du marché en proposant un service sur-mesure qui s’appuie sur des compétences à 360 degrés. Colliers France bénéficie, en effet, d’un savoir-faire exceptionnel auprès des clients utilisateurs avec nos activités historiques de conseil, de « project management », de « workplace & change »... Nous allons capitaliser sur ces expertises reconnues pour développer le pôle transaction et, plus précisément, le conseil auprès des propriétaires. Aujourd’hui, ce pôle est composé d’une trentaine de talents ; d’ici trois ans, nous avons l’objectif d’atteindre un effectif entre 70 et 80 collaborateurs... Concernant l’agence, son redéveloppement a déjà commencé avec l’arrivée, fin 2021, de trois profils seniors complété par quatre recrutements qui sont en cours pour la rentrée de septembre. Nos experts ont pour vocation de consolider notre positionnement sur les moyennes et grandes surfaces, en particulier dans Paris et l’Ouest parisien et ce, afin d’accompagner au mieux nos clients investisseurs. Côté « capital markets », cinq nouveaux collaborateurs nous ont d’ores et déjà rejoints et trois sont à venir permettant à notre équipe d’assurer plus d’une dizaine de mandats de vente. Notre département « tenant representation » est, quant à lui, bien implanté et reconnu sur le marché. Consolidé autour de trois axes (secteur public, grands comptes et groupes internationaux), il est amené à grandir avec trois recrutements à venir. Au total, cette vingtaine de collaborateurs vont renforcer les activités transactionnelles de Colliers France et nous aider à réaliser nos objectifs de croissance.

Comment comptez-vous vous différencier face à la concurrence ?

Ce développement inédit sur le marché de l’immobilier aujourd’hui va nous permettre de nous organiser plus efficacement et de répondre à deux enjeux majeurs que nous identifions pour les années à venir. Le premier concerne les utilisateurs avec la problématique liée au retour de leurs collaborateurs au bureau et comment l’immobilier est un facteur d’attractivité des talents. Le second concerne les investisseurs et l’adéquation de leur patrimoine aux enjeux techniques et juridiques liés au Décret tertiaire qui entre dans une phase décisive à la rentrée de septembre 2022. Un autre axe de différentiation pour Colliers France nous semble intéressant : il s’agit de développer le « project management » auprès des investisseurs. Notre légitimé est, en effet, aussi sur ce terrain : nous allons capitaliser sur notre connaissance fine des utilisateurs, de leurs enjeux et de leurs besoins et en faire bénéficier les investisseurs pour les accompagner au mieux dans la définition des offres servicielles de leurs immeubles, leur performance technique et la définition des espaces et de leurs usages (« design & workplace »). Nous sommes l’un des seuls conseils immobiliers sur la place à disposer de ce savoir-faire.

Quels résultats pour Colliers depuis le début de l'année s'agissant du marché locatif ?

Nous avons été impliqués dans plusieurs transactions d’envergure ces derniers mois, leur nombre et les surfaces traitées dépassant nos prévisions les plus optimistes ! Nous avons ainsi accompagné l’AESN (Agence de l’Eau Seine-Normandie) dans l’acquisition de 8 000 m2 de bureaux, propriété d’Eurazeo ; Nokia dans sa recherche immobilière avec une prise en location de 11 400 m² à Massy (91), dans un immeuble appartenant à La Société de la Tour Eiffel ; un des quatre leaders du marché du conseil dans la prise à bail de 28 500 m2 de bureaux à restructurer proches du parc Monceau ; l’Occitane & Setec dans l’emblématique opération « Morland Mixité Capitale » (rebaptisée « La Félicité ») ; la prise à bail de l’ANR (Agence Nationale de la Recherche) sur « Kadence », immeuble situé dans le 13ème arrondissement de Paris, dont nous avons désormais le mandat exclusif de vente à investisseur... Nous sommes, par ailleurs, en phase finale de négociation sur une dizaine de deals majeurs pour un total de plus de 100 000 m2 et avons plus de 25 missions de recherche en cours représentant près de 150 000 m²... Quelques mots pour finir sur notre activité dans la logistique, un marché qui poursuit sa très bonne dynamique, profitant d’une croissance économique encore présente au niveau de la consommation et toujours porté par les acteurs du e-commerce et de la grande distribution. Dans ce contexte, nous avons conclu deux importantes transactions avec Segro et deux poids lourds du e-commerce avec la prise à bail de 15 000 m2 à côté du Bourget (93) et de 12 000 m2 à Marly-la-Ville (95).

Et à l’investissement ?

Nous avons relancé cette activité depuis quelques mois et sommes heureux d’enregistrer nos premiers succès. Colliers France est, en effet, mandaté sur deux des cinq actifs tertiaires francilien de plus de 100 millions d’euros actuellement en vente sur le marché. Le renforcement de nos équipes, ainsi que le bon accueil des clients malgré le contexte nous inscrivent dans une bonne dynamique au niveau de nos équipes. Nous avons également gagné le mandat « Cross-road » (39 sites en « sale and lease-back » pour un total de 750 000 m2 de locaux d’activités - des actifs très recherchés par les acquéreurs – et de nombreuses emprises foncières qui revêtent un intérêt particulier eu égard à la réglementation Zan - Zéro artificialisation nette) et quatre autres mandats en Ile-de-France pour des actifs tertiaires d’une surface comprise entre 1 000 et 5 000 m2. Nous sommes aussi très implantés en régions avec plusieurs mandats prestigieux, dont l’immeuble de bureaux « Nautilus » (12 000 m²), à Bordeaux (33). Pour finir ce tour d’horizon, nous instruisons de plus en plus de sujets « off-market »...

Comment voyez-vous évoluer ces marchés d'ici la fin de l'année ?

Côté locatif, le marché des bureaux en Ile-de-France a conservé la bonne dynamique affichée fin 2021 ; le volume des commercialisations du 1er trimestre 2022 dépasse la barre symbolique des 500 000 m² (soit une augmentation de 40 % sur un an), confirmant ainsi une projection entre 2 et 2,2 millions de mètres carrés transactés pour l’année en cours. On observe, par ailleurs, une forte segmentation entre Paris Quartier Central des Affaires et La Défense, qui ont surperformé en ce début d’année, et les zones moins centrales ; cela se ressent sur les volumes transactés, le taux de vacance, ainsi que les valeurs locatives et ses trajectoires à venir... Les entreprises reviennent sur leur terrain de l’immobilier en repensant leurs espaces de travail avec pour critères : une qualité premium, une localisation centrale et la recherche d’une flexibilité dans l’utilisation. La reprise du marché locatif des bureaux contraste avec un marché de l’investissement qui ouvre une nouvelle séquence avec des changements importants de paradigmes. En quelques mois, l’ultra disponibilité de la dette s’est refermée rendant son accès plus compliqué et son coût s’est envolé… avec un taux de swap 7 ans légèrement supérieur à 2 % en cette fin du mois de juin, s’additionnant à des marges également en hausse, ce qui entraîne le doublement du coût de financement d’un immeuble « core ». Parallèlement, la forte remontée des taux obligataires de la dette d’Etat à 10 ans, passés de 0,2 % fin 2021 à 1,97 % aujourd’hui (+195 bps) va inévitablement impacter le « pricing » des actifs à vendre. La décompression des taux de rendement « prime » semble donc inévitable : reste à savoir quand elle se déclenchera et quelle sera son ampleur. Dans ce contexte incertain et nouveau, les investisseurs – tant vendeurs qu’acquéreurs – s’interrogent sur la meilleure stratégie à adopter… ralentissant, voire paralysant l’exécution des cessions en cours. Si la situation continue à se compliquer, la rentrée de septembre pourrait être assez chahutée...

Kateryna Kuzmenko

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