Dans « le monde d’après » la pandémie, avec la généralisation du télétravail notamment, les Français devaient quitter massivement la ville en quête d’amélioration de leur qualité de vie. Seulement l’exode urbain tant annoncé n’a pas eu lieu. Le « modèle » de la vie en ville n’est pas devenu obsolète et continue à attirer les Français même s’il a bien changé et que leurs attentes ont évolué.

Les Français n’ont donc pas tous quitté la ville, mais l’on constate un rééquilibrage en faveur des villes moyennes, à taille humaine, comme les chiffres publiés récemment par Notaires de France le montrent. Selon ces chiffres, les réservations dans l’immobilier neuf explosent dans les villes situées à moins de deux heures de Paris : à Angers (+69 % de réservations en 2021 par rapport à 2019), Chartres (+17 %) Le Mans (+343 %) ou au Havre (+174 %). En parallèle, les prix n’ont pas non plus cessé de grimper dans les plus grandes villes, témoignant d’une demande qui reste forte.

Reconquérir et diversifier les centres-villes

Les citadins aiment donc toujours les villes, mais autrement… Ils les souhaitent plus faciles à vivre, avec des services de proximité, des mobilités douces, plus d’espaces verts et des lieux de partage (places, tiers-lieux…), comme l’a fait ressortir l’étude sur le « quartier rêvé des Français » réalisée en 2021 par Urbanera, l’aménageur de Bouygues Immobilier. C’est donc aux urbanistes et aux promoteurs, en collaboration avec les collectivités locales, de trouver les moyens d’accompagner ceux qui le souhaitent, à rester en ville, d’une part en y développant l’offre de logements ; d’autre part, en repensant l’attractivité des centres-villes.

Pour ce faire, il faut reconquérir et diversifier les centres-villes. Dans les années 1980 et 1990 de nombreuses collectivités locales ont privilégié des « quartiers à destination unique », par exemple des zones de bureaux qui, dénuées de services le soir, n’étaient pas attractives pour les riverains.

Chez Bouygues Immobilier, nous aidons à inverser cette tendance en proposant des quartiers ou des grands projets immobiliers, mixtes, centrés autour des usages et souhaits de leurs habitants, où l’on peut à la fois vivre, travailler et accéder aux commerces et aux loisirs au même endroit. Des quartiers qui donnent envie aux habitants avoisinants de s’y rendre. Des quartiers où les écoles et services publics sont accessibles à pied, où les transports en commun sont en site propre et les voitures dissimulées à la vue. C’est dans cet esprit que Bouygues Immobilier a, par exemple, conçu et développé l’écoquartier Ginko, à Bordeaux, il y a 10 ans, agréable pour ses habitants et pour leurs voisins de Bordeaux-Lac grâce à ses équipements, commerces ou encore son marché.

Plus récemment, l’adaptation aux usages et l’ouverture aux riverains est aussi à la base du concept de « bureaux généreux » développé par Bouygues Immobilier dans l’immeuble « Sways » (pour « Smart ways to work »), à Issy-les-Moulineaux (92). Ses 42 000 m² s’ouvrent sur la ville via une palette de services accessibles à tous et pas seule- ment aux salariés de la chaîne : espaces de travail avec Wifi, parkings, halle gourmande, commerces de proximité, parc à vélo…

Créer un quartier idéal en partant d’une friche ou développer un nouvel immeuble de bureau en par- tant d’un ancien est déjà très complexe ; mais re- dessiner ou réoccuper des quartiers anciens ou faire des logements dans des bureaux l’est encore plus. Pourtant, cela sera de plus en plus nécessaire. Et il faudra prendre en compte les envies et les usages de leurs futurs occupants.

Investir l’existant

Chez Bouygues Immobilier, nous investissons les projets, l’existant, pas uniquement pour y recréer des appartements « classiques », mais aussi pour innover et proposer des lieux de vie nouveaux, pensés avec des designers et basés sur les usages de leurs futurs acquéreurs ou locataires.

Un exemple récent est le développement, à Bordeaux, de notre première opération de coliving, qui consiste à rénover des immeubles de bureaux en centre-ville dans un format mixte d’appartements individuels et d’espaces de vie « collectifs ». Les trois types d’appartements proposés s’adaptent aux modes de vie des 25-40 ans en transition personnelle et professionnelle, parce que la vie n’est pas toujours un long fleuve tranquille…

Dans le même esprit, mais pour d’autres utilisateurs finaux, via la filiale Les Jardins d’Arcadie, Bouygues Immobilier travaille à la réutilisation de bâtis du groupe La Poste afin de transformer des sites de centre-ville en « résidences services seniors ». Une localisation qui favorise le lien social, contribue à réduire l’isolement des personnes âgées et participe à la mixité sociale des cœurs de ville.

Au centre-ville de Clermont-Ferrand, Bouygues Immobilier redonne vie à l’ancien Hôtel Dieu en le transformant en nouveau quartier combinant logements, résidence étudiante, bureaux et commerces. Sur 67 000 m2 totaux, 30 000 m2 de bâtiments inscrits à l’Inventaire des Monuments Historiques seront réhabilités.

Tous ces projets de réhabilitation des centres-villes vont se multiplier dans les années à venir pour loger tous les citadins actuels et futurs qui aiment et continueront d’aimer la ville, à taille humaine.

Aider les maires et collectivités

Comment accompagner ce mouvement ? Sans nul doute, l’une des voies sera d’aider les maires et collectivités à faire évoluer le parc de logements de leurs communes via des incitations adaptées.

Car, pour le moment, le rythme de transformation des bureaux (ou bâtis anciens) en logements reste faible, en dépit des incitations de la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) votée en 2018. Rien qu’en Ile-de- France, 5 millions de mètres carrés de bureaux inadaptés à la demande des entreprises seraient vacants. La conversion de ce stock est complexe et coûteuse pour tous. Notamment pour les élus locaux car la création de logements est synonyme de besoins nouveaux en équipements publics et, donc, de hausse des dépenses, alors qu’ils peuvent encore avoir l’espoir, grâce aux bureaux existants, de récupérer des recettes perdues.

Si nous sommes prêts à réinvestir les villes et centres anciens avec de nouvelles offres adaptées aux attentes des futurs habitants, c’est un mouvement coordonné avec des politiques publiques, fiscales notamment, et des services de proximité que nous réussirons à aider les citadins à rester en ville.

Olivia Conil Lacoste

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